二、房地產(chǎn)估價的本質(zhì)（五點(diǎn)本質(zhì)） 掌握

　　本質(zhì)1 是評估房地產(chǎn)的價值而不是價格

　　盡管叫價格評估，但評估的是價值而非價格

　　價值是物的真實(shí)所值，是內(nèi)在的、相對客觀和相對穩(wěn)定的，是價格波動的中心。價格是價值的表現(xiàn)，圍繞價值上下波動，是實(shí)際發(fā)生、已經(jīng)完成并且可以觀察到的事實(shí)?，F(xiàn)實(shí)中價格偏離價值是普遍現(xiàn)象。

　　價值決定價格，估價實(shí)踐中從價格來了解價值。

　　本質(zhì)2 房地產(chǎn)估價是模擬市場定價而不是替代市場定價

　　估價是為相關(guān)人決策提供關(guān)于房地產(chǎn)價值的專業(yè)意見。定價是當(dāng)事人個人行為。

　　房地產(chǎn)估價模擬大多數(shù)市場參與者的思維和行為，而不是個別人的價值判斷，是房地產(chǎn)市場機(jī)制形成房地產(chǎn)價格，估價師是在調(diào)查了解房地產(chǎn)市場行情的基礎(chǔ)上，通過科學(xué)的分析、測算和判斷，把客觀存在的房地產(chǎn)價值揭示或發(fā)現(xiàn)出來。價值原本存在，估價師利用知識去揭示這個價值，而非發(fā)明創(chuàng)造出價值。

　　本質(zhì)3 是提供價值意見而不是作價格保證

　　估價結(jié)果是專業(yè)意見，而不是價格保證。估價師對自己的專業(yè)意見要承擔(dān)法律責(zé)任

　　估價專業(yè)意見分類 咨詢性或參考性意見－為委托人自己使用而提供的估價，屬私人產(chǎn)品。鑒證性或證據(jù)性意見－為第三方使用而提供的估價，屬公共產(chǎn)品。鑒證性或證據(jù)性作用的估價的法律責(zé)任一般大于咨詢性或參考性作用的估價的法律責(zé)任。

　　刑法、公司法、證券法中有關(guān)于估價法律責(zé)任的條款。承擔(dān)法律責(zé)任時，能證明自己沒有過錯的除外（有舉證責(zé)任）