2013年房地產開發(fā)經營與管理復習資料(2)
一、投資
?、?投資的概念
在商品經濟社會中,投資是普遍存在的經濟現象,很多情況下,人們往往把能夠帶來報酬的支出行為稱為投資。這里的"支出"行為,實際上是犧牲了當前的一定消費,"報酬"則是將來的消費增加。西方投資學家威廉。夏普在其所著《投資學》一書中將投資概念表述為:投資就是為獲得可能的不確定的未來收益而做出的決定。一般來說,投資(Investment)是指經濟主體(國家、企業(yè)、個人)以獲得未來貨幣增值或收益為目的,預先墊付一定量的貨幣或實物,經營某項事業(yè)的經濟行為。簡單地說,投資就是為了獲得可能的不確定的未來值而做出的確定的現值的犧牲。在有關國際投資協(xié)定中,"投資"通常有三種定義:①以資產為基礎的投資定義;②以企業(yè)為基礎的定義;③以交易為基礎的定義。
⑴ 以資產為基礎的投資定義是:締約各方依照各自法律法規(guī)所允許或接受的各種財產,它不僅包括金融資產及經濟概念上的"資本",還包括具有創(chuàng)造生產能力的所有有形資產和無形資產。主要包括:動產、不動產和其他財產權,如抵押權、留置權、質權、享用權;公司的股份、股票、債券、債權;各種具有經濟價值的給付請求權;知識產權;法律賦予或透過合同而具有的經營特許權,包括自然資源的勘探、提煉或開發(fā)的特許權。
?、?以企業(yè)為基礎的投資定義是:一個國家的實體企業(yè)為了獲得持續(xù)性收益,在另一個國家內建立一個實體企業(yè)。前者的實體稱為直接投資者,后者的實體稱為直接投資企業(yè)。持續(xù)性收益是指投資者與所投資的企業(yè)之間存在一種長期關系,且投資者對所投資的企業(yè)具有一定程度的影響力。直接投資不僅包括建立并形成投資者與所投資企業(yè)之間關系的最初交易,也包括兩者之間所有的后續(xù)交易以及投資實體內各分支機構之間的交易。
⑶ 以交易為基礎的投資定義:強調投資過程中資本和相關資產的跨國界流動,這種跨國界的交易是在一種對外新建或者收購投資過程中進行的。這種方式的投資定義最初使用于雙邊和區(qū)域投資協(xié)定中,主要考慮涉及影響資本流動的東道國政策,而不是針對投資來定義的。國際貨幣基金組織就是使用這種"投資"定義統(tǒng)計國際收支平衡。
?、?投資的分類
從總體上來說,投資分為固定資產投資、流動資產投資。固定資產投資指用于構建新的固定資產(土地、房屋、機器設備、市政工程等)或更新改造原有固定資產的投資。流動資產投資是指企業(yè)用于購買、儲存勞動對象以及在生產和流通過程中的在產品、產成品等周轉資金的投資。根據不同的目的和管理的需要,中固定資產投資主要有以下幾種分類方式:
⑴ 固定資產投資的統(tǒng)計分類,包括基本建設投資,更新改造投資,房地產開發(fā)投資,國有其他固定資產投資,城鎮(zhèn)集體固定資產投資,農村集體固定資產投資,城鎮(zhèn)和工礦區(qū)私人建房投資,農村個人固定資產投資。
?、?按投資主體的經濟類型不同,投資可分為國有經濟、集體經濟、個體經濟、聯(lián)營經濟、股份制經濟、外商投資經濟、港澳臺投資經濟等。
?、?按資金來源的不同,投資可分為國家預算內資金、國內貸款、利用外資、自籌資金和其他投資等。
?、?按固定資產投資的使用構成,投資可分為建筑安裝工程、設備和工器具購置和其他費用投資。
?、?投資的特性
⑴ 投資是一種有目的的經濟行為,是現在支出一定價值的經濟活動。從靜態(tài)的角度來說,投資是現在墊支一定量的資金;從動態(tài)的角度來說,投資則是為了獲得未來的報酬而采取的經濟行為。
?、?投資具有時間性。即投入的價值或犧牲的消費是現在的,而獲得的價值或消費是將來的,也就是說,從現在支出到將來獲得報酬,在時間上總要經過一定的間隔。這表明,投資是一個行為過程。一般來說,這個過程越長,未來報酬的獲得越不穩(wěn)定,風險就越大。
?、?投資的目的在于得到報酬(即收益)。投資活動是以犧牲現在價值為手段,以賺取未來價值為目標。未來價值超過現在價值,投資者方能得到正報酬。投資的報酬可以是各種形式的收入,如利潤、利息、股息,可以是價格變動的資本利得,也可以是本金的增值,還可以是各種財富的保值或權利的獲得。
⑷ 投資具有風險性,即不穩(wěn)定性?,F在投入的價值是確定的,而未來可能獲得的收益是不確定的,這種收益的不確定性即為投資的風險。

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