第三節(jié) 合法原則

　　合法原則要求估價結果是在依法判定的估價對象特別是權益狀況下的價值。其中依法，是指不僅要依據(jù)憲法和有關法律、行政法規(guī)、最高人民法院和最高人民檢察院頒布的相關司法解釋，還有依據(jù)估價對象所在地的地方性法規(guī)（民族自治地方應同時依據(jù)相關自治條例和單行條例），國務院所屬部門頒發(fā)的有關部門規(guī)章和政策，估價對象所在地的國家機關頒發(fā)的相關地方政府規(guī)章和政策，以及估價對象不動產(chǎn)登記?。ǚ课莸怯洷?、土地登記薄）、權屬證書、有關批文和合同等。（如規(guī)劃意見書、國有建設用地使用權出讓合同、房地產(chǎn)轉讓合同、房屋租賃合同房地產(chǎn)抵押合同、國有建設用地使用權出讓招標文件）。因此，合法原則中所講的“法”是廣義的“法”。

　　房地產(chǎn)估價之所以要遵循合法原則，是因為實物和區(qū)位狀況相同的房地產(chǎn)，如果權益狀況不同，評估價值就會有所不同。但是估價對象的權益狀況不是委托人或估價師可以隨意假定的，必須依法判定。

　　遵循合法原則并不是指只有合法權利的房地產(chǎn)才能成為估價對象，而是指依判定估價對象是哪種權益狀況的房地產(chǎn)，就將其作為那種權益狀況的房地產(chǎn)來估價。例如：集體土地不能當作國有土地來估價，劃撥的建設用地使用權不能當作出讓的建設用地使用權來估價，共有的房地產(chǎn)不能當作完全產(chǎn)權的房地產(chǎn)來估價，租賃的房地產(chǎn)不能當作自己的房地產(chǎn)來估價，產(chǎn)權不明確或權屬有爭議的房地產(chǎn)不能當作產(chǎn)權明確或權屬無爭議的房地產(chǎn)來估價，臨時用地不能當作正式用地來估價，臨時建筑不能當作永久建筑來估價，超過批準期限的臨時用地或臨時建筑不能當作未超過批準期限的臨時用地或臨時建筑來估價，開發(fā)建設手續(xù)不齊全的房地產(chǎn)不能當作開發(fā)建設手續(xù)齊全的房地產(chǎn)來估價，不可補辦有關手續(xù)的非法房地產(chǎn)不能當作可以補辦有關手續(xù)的手續(xù)不齊全的房地產(chǎn)來估價，違法占地不能當作合法占地來估價，違法、違章建筑不能當作合法建筑來估價，等等。因此，從理論上講，任何權益狀況的房地產(chǎn)都可以成為估價對象，只是要做到評估價值與依法判定的權益狀況相匹配。由此可知，評估價值雖然通常大于零，但也可能等于零，甚至可能小于零，只不過如果評估價值等于或小于零，則在通常情況下人們就不會委托估價了。另外，在實際估價中，法律、法規(guī)、規(guī)章和政策等規(guī)定不得以某種方式處分的房地產(chǎn)，不能成為以該種處分方式為估價目的的估價對象。例如，法律、法規(guī)、規(guī)章和政策等規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)，不能成為以抵押貸款為估價目的的估價對象；不得作為出資的房地產(chǎn)，不應作為以出資設立企業(yè)為估價目的的估價對象。

　　還需要說明的是，依法判定的估價對象狀況通常是估價對象現(xiàn)狀，但也可能不是現(xiàn)狀，而是有關規(guī)定或者合同、招標文件等中約定的狀況。例如，在房屋拆遷估價中，估價對象現(xiàn)狀為已出租或抵押、查封的房地產(chǎn)，但估價中假定估價對象未出租或抵押、查封；在人民法院強制拍賣估價中，估價對象現(xiàn)狀為被查封的房地產(chǎn)，但估價中假定估價對象未被查封；在國有建設用地使用權招標出讓估價中，招標出讓的土地現(xiàn)狀為地上物尚未拆除的“毛地”，但招標人在招標文件中承諾將向中標人提供具備“六通一平”條件的土地，這種情況下的估價對象狀況則為“六通一平”的土地。

　　依法判定的估價對象權益，可分解為依法判定的權利類型及歸屬，以及使用、處分等權利。具體地說，遵循合法原則應做到下列幾點：（1）在依法判定的權利類型及歸屬方面，是指所有權、建設用地使用權、地役權、抵押權、租賃權等房地產(chǎn)權利及其歸屬，一般應以不動產(chǎn)登記簿、權屬證書以及有關合同（例如租賃權應依據(jù)租賃合同）等為依據(jù)。目前，房地產(chǎn)權屬證書有房屋權屬證書、土地權屬證書，或者統(tǒng)一的房地產(chǎn)權證書。其中，房屋權屬證書有《房屋所有權證》、《房屋他項權證》等（過去有《房屋所有權證》、《房屋共有權證》和《房屋他項權證》三種）。土地權屬證書有《國有土地使用證》、《集體土地所有證》、《集體土地使用證》和《土地他項權利證明書》。當縣級以上地方人民政府由一個部門統(tǒng)一負責房產(chǎn)管理和土地管理工作的，可能制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權證書。

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