建筑物重新購建價(jià)格的求取方法

　　建筑物的重新購建價(jià)格可采用成本法、比較法來求取，或通過政府確定公布的基準(zhǔn)房屋重置價(jià)格扣除其中包含的土地價(jià)格后的比較修正來求取，也可以按照工程造價(jià)估算的方法來求取。具體又有下列4種方法：（1）單位比較法；（2）分部分項(xiàng)法；（3）工料測量法；（4）指數(shù)調(diào)整法。

　?。ㄒ唬﹩挝槐容^法

　　單位比較法是以建筑物為整體，選取與建筑物價(jià)格或成本密切相關(guān)得某種單位為比較單位，通過調(diào)查了解類似建筑物得這種單位價(jià)格或成本，并對其做適當(dāng)?shù)谜{(diào)整修正類估算建筑物重新購建價(jià)格得方法。主要有單位面積法和單位體積法。另外，如停車場得比較單位通常為每個車位，旅館得比較單位通常為每個房間或床位，保齡球館的比較單位通常為每個球道。

　　單位面積法是根據(jù)當(dāng)?shù)亟诮ǔ傻念愃平ㄖ锏膯挝幻娣e造價(jià)，對其做適當(dāng)?shù)恼{(diào)整修正（有關(guān)調(diào)整修正的內(nèi)容和方法類似于比較法），然后乘以估價(jià)對象建筑物的面積來估算建筑物的重新購建價(jià)格。

　　例：某建筑物的建筑面積為300㎡，該類建筑結(jié)構(gòu)和用途的建筑物的單位建筑面積造價(jià)為1200元/㎡，則該建筑物的重新購建價(jià)格可估計(jì)為300×1200=36（萬元）

　　在現(xiàn)實(shí)房地產(chǎn)估價(jià)中，往往將建筑物劃分為不同的建筑結(jié)構(gòu)、用途或等級，制作不同時(shí)期的基準(zhǔn)重置價(jià)格表，以供求取某個具體建筑物的重置價(jià)格時(shí)使用單位體積法與單位面積法相似，是根據(jù)當(dāng)?shù)亟诮ǔ傻念愃平ㄖ锏膯挝惑w積造價(jià)，對其做適當(dāng)?shù)恼{(diào)整修正，然后乘以估價(jià)對象建筑物的體積來估算建筑物的重新購建價(jià)格。這種方法適用于成本與體積關(guān)系較大的建筑物。

　　例：某建筑物的體積為500m³，該類建筑結(jié)構(gòu)和用途的建筑物的單位體積造價(jià)為600元/m³，則該建筑物的重新購建價(jià)格可估計(jì)為500× 600=30（萬元）

　　（二）分部分項(xiàng)法

　　分部分項(xiàng)法是以建筑物的各個獨(dú)立構(gòu)件或工程的單位價(jià)格或成本為基礎(chǔ)來估算建筑物重新購建價(jià)格的方法。即先估算各個獨(dú)立構(gòu)件或工程的數(shù)量，然后乘以相應(yīng)的單位價(jià)格或成本，再相加。

　　在運(yùn)用分部分項(xiàng)法估算建筑物的重新購建價(jià)格時(shí)，需要注意如下2點(diǎn)：（1）應(yīng)結(jié)合各構(gòu)件或工程的特點(diǎn)使用計(jì)量單位；（2）不要漏項(xiàng)或重復(fù)計(jì)算，以免造成估算不準(zhǔn)。

　　（三）工料測量法

　　工料測量法是先估算建筑物所需各種材料、設(shè)備的數(shù)量和人工時(shí)數(shù)，然后逐一乘以估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)相應(yīng)的單價(jià)和人工費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，再將其相加來估算建筑物重新購建價(jià)格的方法。這種方法與編制建筑概算或預(yù)算的方法相似，即先估算工程量，再配上概（預(yù)）算定額的單價(jià)和取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)來估算。

　　工料測量法的優(yōu)點(diǎn)是詳實(shí)，缺點(diǎn)是費(fèi)時(shí)費(fèi)力并需有其他專家（如建筑師）的參與，它主要用于具有歷史價(jià)值的建筑物估價(jià)。

　?。ㄋ模┲笖?shù)調(diào)整法

　　指數(shù)調(diào)整法是運(yùn)用建筑成本（造價(jià)）指數(shù)或變動率，將估價(jià)對象建筑物的原始成本調(diào)整到估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的現(xiàn)行成本來估算建筑物重新購建價(jià)格的方法。這種方法主要用于檢驗(yàn)其他方法的估算結(jié)果。

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