（三）門(mén)店產(chǎn)品研究

　　1.臨路狀況

　　門(mén)店所面臨的街道是門(mén)店客流來(lái)源的通道，所以門(mén)店的臨路狀況對(duì)門(mén)店的客流量有很大影響。大多數(shù)情況下，街道與街道的交接之處（如轉(zhuǎn)角、三岔路口），客流較為集中，愈往道路中間，客流則逐漸減少。因此門(mén)店如能設(shè)置在這種地方，店面會(huì)較為顯眼，便于吸引客流。在門(mén)店布置時(shí)，應(yīng)盡量將門(mén)店的正門(mén)設(shè)置在人流最大街道的一面。

　　2．方位

　　方位是指門(mén)店正門(mén)的朝向。門(mén)店正門(mén)的朝向會(huì)影響到門(mén)店的日照程度、時(shí)間和受風(fēng)情況，從而在一定程度上影響客流量。通常門(mén)店正門(mén)朝南為佳。

　　3．地勢(shì)

　　門(mén)店的地勢(shì)高于或低于所面臨的街道，都有可能會(huì)減少門(mén)店的客流。通常門(mén)店與道路基本同處一個(gè)水平面上是最佳的。

　　4.與客戶(hù)的接近度

　　客戶(hù)的接近度是指目標(biāo)客戶(hù)是否容易接近門(mén)店。接近度是衡量待選門(mén)店客戶(hù)是否容易接近門(mén)店的準(zhǔn)則。門(mén)店與客戶(hù)接近度越高越好。通常衡量接近度應(yīng)考慮以下幾點(diǎn)因素：

　?。?）門(mén)店前路的寬度，人流量及停留性。

　?。?）人流的結(jié)構(gòu)及行為特點(diǎn)。

　　（3）道路的特性。

　?。?）鄰居類(lèi)型。

　　（5）同業(yè)門(mén)店的情況。

　　（6）離社區(qū)主入口的距離。

　?。?）是否便于停車(chē)。

　　（四）門(mén)店可行性研究

　　門(mén)店開(kāi)設(shè)前對(duì)備選門(mén)店進(jìn)行可行性研究，是經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在做出選址決策之前必須進(jìn)行的一項(xiàng)基本工作?？尚行匝芯渴歉鶕?jù)區(qū)域的市場(chǎng)存量、客戶(hù)需求程度、周轉(zhuǎn)率、交易的活躍和關(guān)注程度等機(jī)會(huì)因素分析的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，應(yīng)盡量形成數(shù)據(jù)，計(jì)算出供決策判斷的關(guān)鍵指標(biāo)，進(jìn)行盈虧分析，以確定是否投資、投資的方式、投資的數(shù)額及規(guī)模等。門(mén)店可行性研究中關(guān)鍵的指標(biāo)包括經(jīng)營(yíng)成本、損益平衡銷(xiāo)售額和區(qū)域必要市場(chǎng)占有率等。

　　經(jīng)營(yíng)成本的估算，包括以下項(xiàng)目：

　?。?）門(mén)店購(gòu)買(mǎi)費(fèi)用或門(mén)店租金，一般采用租賃的形式，租金按合同采用年付、季度付或其他付款方式。

　?。?）門(mén)店裝修費(fèi)（包括招牌、櫥窗、燈光、地段、墻面等）。

　?。?）門(mén)店登記注冊(cè)費(fèi)。

　?。?）辦公用品購(gòu)置費(fèi)（電腦、復(fù)印機(jī)、打印機(jī)、收銀用設(shè)備等）。

　　（5）員工工資福利。

　?。?）廣告費(fèi)。

　　（7）水電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)。

　　（8）稅費(fèi)和管理費(fèi)。

　　（9）辦公用品費(fèi)（紙、筆、宣傳手冊(cè)及單張等）。

　?。?0）其他雜費(fèi)。

　　門(mén)店租賃費(fèi)用、員工工資福利費(fèi)用、辦公用品配置費(fèi)用、廣告費(fèi)是相對(duì)最主要的費(fèi)用。其中投入最大的是廣告推廣費(fèi)用和門(mén)店租賃費(fèi)用，可根據(jù)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)自身的發(fā)展規(guī)劃進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，由以上費(fèi)用的累計(jì)總和，可以估算出計(jì)劃期限（如月、季度）內(nèi)的經(jīng)營(yíng)成本。

　　計(jì)劃期限內(nèi)的經(jīng)營(yíng)成本加上同期門(mén)店應(yīng)得的正常利潤(rùn)，即為門(mén)店損益平衡點(diǎn)的銷(xiāo)售額。損益平衡點(diǎn)的銷(xiāo)售額占門(mén)店所在區(qū)域市場(chǎng)的比例即為該門(mén)店的區(qū)域必要占有率。若選擇區(qū)域銷(xiāo)售額所要求的區(qū)域必要市場(chǎng)占有率比較低，則風(fēng)險(xiǎn)不高，反之，要求的市場(chǎng)占有率越高，風(fēng)險(xiǎn)就越高。假設(shè)選擇區(qū)域的市場(chǎng)規(guī)模為每月1000萬(wàn)元，只要銷(xiāo)售額達(dá)300萬(wàn)元即可達(dá)到損益平衡點(diǎn)，即30％的區(qū)域占有率，風(fēng)險(xiǎn)便不高。若銷(xiāo)售額每月需達(dá)700萬(wàn)元才可達(dá)損益平衡點(diǎn)，那么70％的區(qū)域占有率是非常高難度的指標(biāo)。當(dāng)然，具體多少區(qū)域必要市場(chǎng)占有率才可作為門(mén)店選址的依據(jù)，應(yīng)根據(jù)目標(biāo)區(qū)域內(nèi)的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)情況，以及本公司門(mén)店在類(lèi)似區(qū)域市場(chǎng)上的市場(chǎng)占有率情況來(lái)決定。

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