第二步，確定細分市場。

　　這一步包括界定標的房地產(chǎn)的市場區(qū)域和確定標的房地產(chǎn)最可能的使用者。1、界定標的房地產(chǎn)的市場區(qū)域就是界定能夠與標的房地產(chǎn)產(chǎn)生競爭關(guān)系的其他房地產(chǎn)所在的空間范圍。因為房地產(chǎn)具有空間固定性，房地產(chǎn)的相互競爭（或者說替代）只能在一定的空間范圍內(nèi)產(chǎn)生。所以房地產(chǎn)的細分市場首先是一個空間的概念。

　　雖然不同類型的房地產(chǎn)其市場區(qū)域內(nèi)涵有一定區(qū)別，但界定市場區(qū)域的方法都涉及時間距離和地理分界兩個重要概念。（1）時間距離指標的房地產(chǎn)的使用者在當時當?shù)氐囊话銞l件（收入水平、交通方式和生活、消費習慣等）下所能接受的標的房地產(chǎn)與另一重要地點之間的時間距離，如對于住宅而言，是其與住戶上班地點的時間距離，對于零售商業(yè)房地產(chǎn)而言，是其與主要顧客的居住地或辦公地的時間距離，處于不同級別商業(yè)中心（如社區(qū)級、區(qū)級和市級）的零售商業(yè)房地產(chǎn)，顧客所能接受的時間距離是不同的。對于辦公樓而言，是其與辦公樓使用者的主要客戶所在地的時間距離。與住宅和商業(yè)房地產(chǎn)有所區(qū)別的是，辦公樓的市場區(qū)域通常是并不是一個空間上連貫的區(qū)域，而且它通常有更大的范圍，一般會涉及整個城市或城市的某一個分區(qū)。時間距離的具體數(shù)據(jù)一般應(yīng)通過市場調(diào)查取得。

　　2、確定標的房地產(chǎn)最可能的使用者，就是根據(jù)第一步分析所知道的標的房地產(chǎn)的產(chǎn)品特征，確定最可能愿意使用標的房地產(chǎn)的使用者類型及其特征。如對于住宅而言，就是要明確其最可能的住戶在年齡、收入、職業(yè)、婚姻狀況、家庭規(guī)模等方面的特征。對于零售商業(yè)房地產(chǎn)而言，就是要明確最可能使用標的房地產(chǎn)的商家的商品經(jīng)營類型（如服裝、百貨或餐飲等）、經(jīng)營規(guī)模、業(yè)態(tài)等。而對作為使用者的商家的研究常常是以對最終消費者（商家的顧客）的研究為基礎(chǔ)的。如哪一類消費者（年輕人還是中老年人，高收入者還是中低收入者）在哪種消費狀態(tài)（日常生活消費、大宗商品購物或休閑消費）下會光顧使用標的房地產(chǎn)的商家·對于辦公樓而言，需要明確其使用者是什么產(chǎn)業(yè)、怎樣規(guī)模的企業(yè)或機構(gòu)·以及這些企業(yè)或機構(gòu)的主要客戶又是什么類型的客戶，分布在哪里·

　　第三步，預(yù)測需求量。

　　預(yù)測需求是以因果分析為基礎(chǔ)的，也就是從分析影響需求的主導(dǎo)因素人手。1、對住宅而言，影響其需求的主導(dǎo)因素是人口，2、零售商業(yè)房地產(chǎn)的市場需求主要受其市場區(qū)域內(nèi)最終消費者的收入水平所主導(dǎo)。3、辦公樓的需求則主要與當?shù)鼐蜆I(yè)水平及其就業(yè)人口中使用辦公室的人數(shù)密切相關(guān)；借鑒發(fā)達國家在此方面的經(jīng)驗并結(jié)合中國的實際情況，對以上三類房地產(chǎn)的市場需求進行定量預(yù)測的方法見“（三）房地產(chǎn)細分市場需求預(yù)測”。

　　第四步，預(yù)測供給量。

　　供給量=標的房地產(chǎn)所屬房地產(chǎn)類型的現(xiàn)有存量面積＋潛在競爭房地產(chǎn)的面積。

　　潛在競爭房地產(chǎn)包括正在施工的同類房地產(chǎn)和在標的房地產(chǎn)人市時可能新增的房地產(chǎn)。

　　潛在競爭房地產(chǎn)的面積受多種因素影響，主要有土地取得的可能性和成本、利率、建材和勞動力成本、房地產(chǎn)開發(fā)商的期望利潤率。

　　第五步，分析需求與供給的相對關(guān)系。

　　根據(jù)第三步得到的需求量和第四步得到的供給量，可以對供求關(guān)系進行判斷：

　　當供給等于需求，即供求平衡；

　　當供給大于需求，即供大于求，過剩供給=供給量一需求量；

　　當供給小于需求，即供不應(yīng)求，剩余需求＝需求量一供給量。

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