房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的概念

　　簡(jiǎn)單地來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷就是企業(yè)在房地產(chǎn)市場(chǎng)上進(jìn)行的營(yíng)銷活動(dòng)。具體定義為，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展的創(chuàng)造性適應(yīng)動(dòng)態(tài)變化著的房地產(chǎn)市場(chǎng)的活動(dòng)，以及由這些活動(dòng)綜合形成的房地產(chǎn)商品、服務(wù)和信息從房地產(chǎn)供應(yīng)者流向房地產(chǎn)消費(fèi)者的社會(huì)活動(dòng)和管理過(guò)程。這些活動(dòng)包括房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研、市場(chǎng)細(xì)分、項(xiàng)目定位、市場(chǎng)推廣等內(nèi)容。房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷不是簡(jiǎn)單的銷售部門(mén)或營(yíng)銷管理部門(mén)的業(yè)務(wù)，而是一個(gè)系統(tǒng)的，涉及財(cái)務(wù)支持、產(chǎn)品支持、成本控制、人力資源管理等等各個(gè)部門(mén)業(yè)務(wù)，是參與房地產(chǎn)市場(chǎng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的各有關(guān)方面構(gòu)成的相互聯(lián)系、相互影響、相互制約的有機(jī)整體，作為一個(gè)人為構(gòu)造的開(kāi)放系統(tǒng)，它主要表現(xiàn)在：

　　（1）房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷系統(tǒng)是由一系列相關(guān)要素構(gòu)成的。從大的方面來(lái)看，有宏觀、微觀兩種要素。宏觀要素是指國(guó)家及地方政府有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的政策體系與內(nèi)容（如房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策、金融政策、市場(chǎng)政策等）以及社會(huì)經(jīng)濟(jì)背景環(huán)境（如人口數(shù)量、收入水平等）。微觀要素是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)圍繞企業(yè)經(jīng)營(yíng)所投入的要素，企業(yè)的各個(gè)部門(mén)、每個(gè)人員都實(shí)際參與市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)。

　　（2）房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷系統(tǒng)的運(yùn)行結(jié)構(gòu)也是由輸入、過(guò)程及輸出三個(gè)部分構(gòu)成，這又包括兩個(gè)方面的內(nèi)容：一是房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷系統(tǒng)運(yùn)行中資源的輸入、過(guò)程、輸出；二是房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷戰(zhàn)略的輸入、過(guò)程、輸出。

　　（3）房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷具有特定目標(biāo)，首先是通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷使房地產(chǎn)購(gòu)買者的需求或欲望得到滿足；其次是以營(yíng)利為目的，即房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)的參與者都是以追逐近期或長(zhǎng)期利益為目的，有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)特定對(duì)象（如科學(xué)家、勞動(dòng)模范、知名人士等）實(shí)行廉價(jià)售房，是為了樹(shù)立良好的企業(yè)形象，從而追逐更多的長(zhǎng)期利益；再次是推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)以及社會(huì)經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)是整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中一個(gè)十分重要的產(chǎn)業(yè)，通過(guò)有效地開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)，可以促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展。

　　（4）房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷系統(tǒng)具有環(huán)境相關(guān)性。房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷系統(tǒng)是一個(gè)開(kāi)放的系統(tǒng)，系統(tǒng)環(huán)境要素對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷系統(tǒng)具有重大影響，它可能為房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)提供機(jī)會(huì)、條件和激勵(lì)，也可能對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)產(chǎn)生制約，形成障礙。2004年國(guó)家出臺(tái)針對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控措施，上調(diào)房地產(chǎn)項(xiàng)目資本金比例，給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金籌集帶來(lái)了一定的難度；2005年3月17日開(kāi)始，國(guó)家上調(diào)了住房貸款利率，首付款比例也可以相應(yīng)上調(diào)到30%，無(wú)疑在一定程度上弱化了住房市場(chǎng)消費(fèi)能力。

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