三十一、業(yè)主委托的物業(yè)售價高于市價，而又遲遲不愿降價，怎么辦？

　　答：1、了解出售動機、確定跟進方案。2、加強與業(yè)主的多方面溝通，以媒體上的相同樓盤的最低價進行對比。3、帶人看房當場談價，找出其房產的劣處。

　　三十二、如果客戶不去銀行簽署按揭合同，怎么辦？

　　答：1、先了解客戶為何不去簽署按揭合同、對癥下藥，若不簽可以直接告訴客戶，2、用合約來制約他，用法律來威脅他，用房產的交付使用權來打動他，買房的目的就是為了使用，如果不能使用花那么多錢先買個產權又何用，曉之以情，動之以理，從感情上來勸說他，買房是人生的一件大事。

　　三十三、轉定以后，業(yè)主要求收到全款后方付鎖匙，如何辦理？

　　答：1、分兩種情況：①一次性付款可以；②如按揭的，做業(yè)主工作，要買方簽定銀行抵押貸款轉到業(yè)主的賬上，消除業(yè)主的防范心理。2、同客戶協(xié)商，在業(yè)主收到全款后交房。

　　三十四、業(yè)主要求高額定金，怎么辦？

　　答：1、定金的給付只是公司對業(yè)主有意購買其所售物業(yè)的一種誠信的表示，雖然質押了業(yè)主的產權證明，這也是業(yè)主向公司表示不會再售予他人。2、告知業(yè)主在產權沒有徹底轉移前，公司每天都存在著高風險，如果出現(xiàn)問題，將給公司帶來無法彌補的損失。3、定金的承付中介公司是有規(guī)定的，原則上給付1萬元，總金額高的物業(yè)最多不得超過2萬元。

　　三十五、業(yè)主收定，但不愿留下房產證，如何處理？

　　答：1、首先，業(yè)主收定是必須將房產證質押在公司的，否則，不能保證業(yè)主不會將此房高價出售，中介公司也無法保證客戶的利益。2、業(yè)主不留下房產證，中介公司就會存在著巨大的風險。

　　三十六、交鑰匙是不是等于交房，區(qū)別在哪？

　　答：首先交鑰匙等于交房。交房同時應同時具備以下幾個條件：a、物業(yè)已轉到買方名下；b、物業(yè)處于閑置狀態(tài)；c、物業(yè)無租約糾紛；d、三方（業(yè)主、客戶、中介）當場驗房和抄水、電、煤氣等相關雜費的費用指數(shù)；e、交鑰匙并結清該物業(yè)。

　　三十七、非房產證上權利人來收定，怎么辦？

　　答：絕對不可以。因為非權利人無權將權利人的房產變賣，更無權代權利人收取定金或房款。除非持有公證的授權委托書。

　　三十八、業(yè)主收訂時沒有帶房產證或房產證抵押或尚為“買賣合同”的情況，怎么辦？

　　答：原則上這種情況是不可以付定金的。但有時應視當時的情況靈活處理。1、業(yè)主去拿或可以先簽好合同，然后派人上門去拿，驗實無誤，證、錢同時交接。2、房產證質押時涉及到誰贖樓的問題。若業(yè)主自己贖樓則留下“按揭合同”、“保險費單”等有價有效文件、資料，付定5000元，由有關人員陪同前往銀行贖樓。若需要公司贖樓的除抵押前述資料文件外，還必須簽訂“借款合同”和“借款借據(jù)”，承擔5%的融資費，并全權委托公司辦理贖樓和轉讓事項，不付定金。3、若為“買賣合同”的可付給業(yè)主適當定金，并將“買賣合同”、付清房款證明、發(fā)票等相關資料質押在公司，并由有關人員陪同前往辦理相關手續(xù)，直至出房產證，同時提醒業(yè)主承租一手房產證稅費。

　　三十九、業(yè)主沒有定時“查檔”，如何處理？

　　答：1、業(yè)務員提前用房產證復印件核實產權；2、通知業(yè)主先到檔案大廈查檔，否則，公司不能付定或僅付少量定金。

　　四十、簽約時，業(yè)主不愿預留水、電押金，怎么辦？

　　答：1、押金必須預留，否則無法清償物業(yè)交結前費用，必須預留，這是公司規(guī)定。2、不預留的先決條件是業(yè)主憑當月繳費清單和業(yè)務員來結算房款，所示指數(shù)要與業(yè)務人員的抄房指數(shù)相符。

　　四十一、業(yè)主不能如期交房，怎么辦？

　　答：公司業(yè)務人員有義務及時提醒業(yè)主交房時間和遲交房的危害以及所應承擔的法律責任。如果還是不行，公司則按市價扣除當期的租金及賠償補給客戶。

　　四十二、業(yè)主不同意按揭，怎么辦？

　　答：1、憑按揭流程的客戶解釋在過戶前銀行會出具承諾函，以保證房款無風險。2、講清按揭與一次性在時間上只差半個月，付款程序基本一致。3、說服業(yè)主按揭與一次性付款沒有什么不同，深圳人的超前意識使90%以上的人都選擇銀行按揭，如果不同意銀行按揭可能失去很多出得起錢的客戶，對業(yè)主不利。

　　四十三、客戶、業(yè)主要求傭金打折，怎么辦？

　　答：1、傭金打折是對我們所提供的服務的打折，是對我們提供服務質量的否認。2、行業(yè)的規(guī)范不允許打折。3、從公司經理成本的角度來講也不能打折。

　　四十四、由于業(yè)主的原因，不能如期過戶，怎么辦？

　　答：向客戶說明原因，求得客戶理解和原諒，并承擔客戶會盡力盡可能地督促業(yè)主及早過戶。向業(yè)主說明合約的法律效力和違約將承擔的法律和經濟責任。

　　四十五、業(yè)主要求見稅單收全款，怎么辦？

　　答：1、出稅單并不代表產權轉移。2、出具稅單并非完全意義上的“過戶”，只有完稅后四個工作日內（可咨詢國土局），在國土局的電腦資料上實現(xiàn)“完全過戶”，在此之前由于原業(yè)主的任何債務都可能遭遇到有關部門的查封。為避免這種風險，公司規(guī)定完稅后五個工作日內付清全款。

　　四十六、怎樣防止業(yè)主出具房產證時，所委托物業(yè)的資料與先前委托有誤？

　　答：解決這個問題的唯一辦法就是在接受委托時索取房產證復印件，或系統(tǒng)查驗房產證原件。

　　四十七、收到客戶定金后，業(yè)主不漲價，不肯收定、不簽委托、不簽合同，怎么辦？

　　答：1、除非業(yè)主不想賣房，否則就是心中有一個“結”，找到這個“結”，就可以找出解開這個“結”的方法。2、向業(yè)主闡明利害關系，否則無法保障業(yè)主利益。

　　四十八、收到客戶定金后，客戶要求見業(yè)主，此時有差價，怎么辦？

　　答：1、弱國利潤大，可以先過多一道戶；2、想辦法說服一方做委托；3、如利潤不大，敬請放棄差價心理，保證雙傭。

　　四十九、客戶交定金后，不承認業(yè)主和中介簽署的公證委托，怎么辦？

　　答：業(yè)主能將全權委托辦給公司，說明業(yè)主完全信任公司。同時全權委托具備法律效力，包括國土局、銀行、公證處都予以承認，客戶沒有理由不認可，否則，是對法律的蔑視。

　　五十、過戶后，客戶要求退件并更改買賣合同，怎么辦？

　　答：1、向客戶解釋遞件后，文件規(guī)定不能撤件；2、原則上這樣的事情是不可以發(fā)生的，除非萬不得已，退件的原因很多，諸如：①由于價格填錯造成高額稅費；②權利人錯寫或少寫；③房產名稱、標號等填錯等等，退件必須買賣雙方當事人到場，并書面提出申請，國土局酌情處理。

　　五十一、業(yè)主自身沒有能力贖樓，但不付相關費用，怎么辦？

　　答：贖樓存在高風險，必須交付相關費用，如不付贖樓費用，無法完成交易。

　　五十二、業(yè)主要求向買家收取煤氣及有限電視開戶費，怎么辦？

　　答：所有成交物業(yè)內的設備是否免費過戶，這在客戶交定和業(yè)主收定簽約時就有明確規(guī)定，依約而行。

　　五十三、沒轉定前產權清晰？交定后做了抵押（或被查封），怎么辦？

　　答：1、向業(yè)主闡明合約的嚴肅性和法律效力，在最短的時間內追回定金；2、通知客戶，說明情況，并承諾重新幫他另找一套滿意的房；3、向有關單位申訴，以期追回定金。

　　五十四、業(yè)主收定金后，不同意把該物業(yè)的戶口遷走，怎么辦？

　　答：根據(jù)有關法律的規(guī)定：同一物業(yè)內不可以有兩個戶主存在，業(yè)主既然將該物業(yè)出售，同時也就放棄了該物業(yè)的戶籍權，沒有理由不把戶口遷走。根據(jù)有關轄區(qū)管理的規(guī)定，業(yè)主的新居長期沒有戶籍也是不允許的。有關的規(guī)定也會促使業(yè)主把戶口遷走，只是時間問題。

　　五十五、收定后，權利人出事，怎么辦？

　　答：任何事情發(fā)生后都會有一個處理結果，如：業(yè)主出意外了，必定有遺產繼承人；業(yè)主犯案或殘疾了或其他原因不能親自前來辦理有關手續(xù)，可以請公證處派人上公證委托給一個業(yè)主信任的人，當然還有其他等等，都必定有解決的辦法，就看我們怎樣去做，怎樣做好而已。

　　五十六、業(yè)主收定后又把原物業(yè)做了裝修，不肯按原協(xié)議出售，怎么辦？

　　答：1、說服客戶接受裝修；2、說服業(yè)主將物業(yè)折價后處理；3、按原約執(zhí)行，所造成的損失由業(yè)主自行承擔。

　　五十七、公司物業(yè)出售、客戶要做按揭，需向銀行提供什么資料？

　　答：須提供：①售樓董事會決議；②法人代表證明；③法人授權委托書；④法定代表人和被授權人身份證原/復印件；⑤營業(yè)執(zhí)照原/復印件；⑥買賣雙方所簽定的房地產買賣合同；⑦房產證原/復印件。

　　五十八、業(yè)主沒有向銀行抵押貸款，房產證在手上，該物業(yè)是否一定可以轉讓？

　　答：不一定，有可能存在限制轉讓的情況，如查封、擔保、發(fā)展商欠款、刑事案件等情況。

　　五十九、業(yè)主剛開始沒能力贖樓，但在辦理手續(xù)時，突然又可以贖樓怎么辦？

　　答：可以，如果公司贖樓資金還沒有付出，如業(yè)主自己要求贖樓，可以免收贖樓費，如合同條款中注明贖樓的，就該收取手續(xù)費用，因為我們已準備好資金，我們的費用已產生，就應收取相應的費用。

　　六十、業(yè)主說自己可以贖樓，等見到客戶時又說資金緊張，怎么辦？

　　答：如沒有能力，可以由公司去贖樓，但需要支付相關費用。

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