一、土地估價(jià)概念

　　土地估價(jià)就是估價(jià)人員依據(jù)土地估價(jià)的原則、理論和方法，在充分掌握土地市場(chǎng)交易資料的基礎(chǔ)上，根據(jù)土地的經(jīng)濟(jì)和自然屬性，按地產(chǎn)的質(zhì)量、等級(jí)及其在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的一般收益狀況，充分考慮社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、土地利用方式、土地預(yù)期收益和土地利用政策等因素對(duì)土地收益的影響，綜合評(píng)定出某塊土地或多塊土地在某一權(quán)利狀態(tài)下及某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格的過程。

　　二、土地估價(jià)原則

　　土地價(jià)格是由其效用、相對(duì)稀缺性及有效需求三者相互作用、相互影響所形成的。首先要掌握土地估價(jià) 的基本原則，以此為指南，認(rèn)真分析影響土地價(jià)格的因素，靈活 使用各種土地估價(jià)方法，對(duì)土地價(jià)格做出最準(zhǔn)確的判斷。

　　（一）替代原則

　　土地估價(jià)中的替代原則可概括如下：

　　①土地價(jià)格水平由具有相同性質(zhì)的替代性土地的價(jià)格所決定；②土地價(jià)格水平是由最了解市場(chǎng)行情的買賣者按市場(chǎng)的交易案例相互比較后所決定的價(jià)格；③土地價(jià)格可通過比較地塊的條件及使用價(jià)值來確定。

　　根據(jù)上述原則，在土地估價(jià)時(shí)，就可以通過對(duì)土地條件即土地使用價(jià)值的比較來評(píng)估土地價(jià)格。一般都要進(jìn)行時(shí)間和土地條件修訂后，才能按替代原則，采用市場(chǎng)比較法確定待估地塊價(jià)格。

　　例題：判斷題：在土地估價(jià)時(shí)，就可以通過對(duì)土地條件即土地使用價(jià)值的比較來評(píng)估土地價(jià)格。一般都要進(jìn)行時(shí)間和土地條件修訂后，才能按替代原則[ r ]

　　替代原則實(shí)際上與收益還原法也有較深的淵源關(guān)系。因?yàn)槟车貕K的價(jià)格，如有替代可能，則可迅速確定與該地塊產(chǎn)生同等純收益的其他地塊的投資額和價(jià)格。可見，替代原則是表示合理經(jīng)濟(jì)行為的基本原則之一。它適用范圍廣，是估價(jià)原則的中心內(nèi)容之一。

　　在我國目前的土地估價(jià)工作中，基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估是先評(píng)定土地使用價(jià)值，進(jìn)行分等定級(jí)，把土地條件基本一致的土地歸為同一等級(jí)，在此基礎(chǔ)上再測(cè)算其平均價(jià)格；而基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修訂法評(píng)估宗地價(jià)格時(shí)，則是在基準(zhǔn)地價(jià)基礎(chǔ)上，通過待估宗地條件與區(qū)域內(nèi)一般條件的比較，對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行系數(shù)修訂，評(píng)估出宗地價(jià)格。由此可以看出，這實(shí)際上都是替代原則在估價(jià)實(shí)踐中的具體運(yùn)用。