摘 要：針對房地產企業(yè)，指出了每個利益相關者群體都是需要管理的信譽風險源，分析其對房地產企業(yè)信譽的威脅及原因，探討了在降低房地產企業(yè)信譽風險過程中加強利益相關者管理而采取的措施。

　　關鍵詞：利益相關者；房地產企業(yè)；企業(yè)信譽；信譽風險；對策

　　1、利益相關者與房地產企業(yè)信譽

　　利益相關者（stakeholder）是從股東（shareholder）一詞套用而來的。1963年，斯坦福研究院的一些學者受shareholder的啟發(fā)，他們利用“stakeholder”表示與企業(yè)有密切關系的所有人，并給出利益相關者的定義是：對企業(yè)來說存在這樣一些利益群體，如果沒有他們的支持，企業(yè)就無法生存。隨著經濟全球化和企業(yè)間競爭的日益激烈，從“是否影響企業(yè)生存”的角度界定利益相關者有一定的局限性。1984年美國經濟學家Freeman給出了一個廣義的定義，他認為“利益相關者是那些影響企業(yè)目標實現或受企業(yè)目標實現過程影響的任何個人和團體”。該定義啟發(fā)人們思考企業(yè)與利益相關者之間的相互影響，同時大大擴展了利益相關者的內涵。房地產開發(fā)企業(yè)是一種集房地產開發(fā)、經營、管理和服務等職能于一體的綜合性企業(yè)組織。其利益相關者除了影響企業(yè)持續(xù)生存的開發(fā)商、投資者、建筑企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)、員工、顧客之外，還將政府有關部門、社區(qū)等實體納入了利益相關者管理的研究范疇。

　　所謂房地產企業(yè)信譽是指“對房地產企業(yè)過去行為和未來前景的綜合陳述，它反映了利益相關者如何評價房地產企業(yè)提供有價值成果的能力”。當利益相關者認為這些期望的結果不能被提供時，對房地產企業(yè)信譽的損害表現在收益的枯竭、融資能力的降低和對現有和潛在雇員吸引力的減弱，這些負面影響將轉化為經濟回報和投資者價值的降低。這種具有波動性的企業(yè)價值稱為信譽資本，它是一種處于風險中的企業(yè)市場價值。信譽資本的風險產生于與利益相關者的日常交往中，它隨著利益相關者表達或撤銷對房地產企業(yè)的支持而波動。比如信譽資本會隨著金融分析家和新聞記者稱贊房地產企業(yè)或推薦其股票而增長，隨著利益相關者對企業(yè)管理者、企業(yè)產品、企業(yè)遠景或企業(yè)工作失去信心而減少。因此，房地產企業(yè)信譽資本依賴于利益相關者的支持。每個利益相關者群體都是需要管理的信譽風險源。

　　2、利益相關者對房地產企業(yè)信譽的威脅

　　房地產企業(yè)的主要利益相關者包括開發(fā)商、投資者、建筑企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)、金融機構、員工、顧客等，企業(yè)管理者的關鍵任務是管理來自這些利益相關者的信譽風險。

　　2.1 來自于開發(fā)商：房地產糾紛的威脅

　　近年來，隨著生活水平的提高、住房制度改革及住房金融體系的完善，極大地刺激了居民對住房的消費需求，據統(tǒng)計調查表明，居民對住房的需求還將逐年遞增。這一狀況，進一步促使大量資金進入房地產行業(yè)，而隨著法制、法規(guī)的不斷完善，居民在購房過程中合同意識與權利意識的逐步提高，發(fā)現房地產存在的問題也越來越多，糾紛也日益增多。是否具有合法完備的土地審批手續(xù)和系統(tǒng)的規(guī)劃、能否確保房產的質量、是否講誠信都將決定能否產生房地產糾紛。

　　2.2 來自于投資者：降低價值的威脅

　　當投資者不滿地談論某房地產企業(yè)或賣掉其股票，進而導致企業(yè)市場價值下降時，企業(yè)信譽資產則受到了威脅。投資者通�；�于兩個準則來評價房地產企業(yè)價值，即該企業(yè)以往的獲利能力和未來收益前景。如果房地產企業(yè)以往的獲利能力越大和越穩(wěn)定，則其價值越大。由企業(yè)核心業(yè)務產生的預期現金流越大，投資者對企業(yè)未來前景的評價越好。

　　2.3 來自于建筑企業(yè)：不合作的威脅

　　房地產品，作為房地產企業(yè)經營管理的對象，是由某個建筑企業(yè)生產的，不論該建筑企業(yè)是作為房地產企業(yè)的附屬機構，還是已經成為獨立于房地產企業(yè)的單獨的組織。因此，房地產企業(yè)應該重視與這個合作者的關系。當合作者撤消合約、終止關鍵的產品流、服務流或資源流時，企業(yè)的信譽將受到威脅。

　　2.4 來自于物業(yè)管理企業(yè)：服務不善的威脅

　　完善的服務與物業(yè)管理是房地產開發(fā)的價值延伸。物業(yè)管理一度作為房地產企業(yè)的一項內在職能，隨著市場的逐步完善，管理水平的不斷提高，業(yè)主客戶對物業(yè)管理內涵、需求的細化與深入，物業(yè)管理成為新興的服務行業(yè)。然而，部分物業(yè)管理企業(yè)對自己職能的認識仍存在誤區(qū)，服務意識不強，甚至還存在亂收費卻不為業(yè)主服務的現象，將直接影響房地產企業(yè)經濟目標和社會效益的實現。

　　2.5 來自于員工：不良行為的威脅

　　員工言行對其企業(yè)信譽資本具有最大的潛在影響。他們的工作質量影響著提供給消費者的產品和服務的質量。當他們與顧客、同事和朋友交往時，會形成有效的或好或壞的口頭傳播。員工的不良行為是指員工的自利行為，它與企業(yè)的策略不一致，不符合企業(yè)的長期利益。

　　2.6 來自于顧客：誤解的威脅

　　如果顧客對企業(yè)或其產品有負面感覺，則它的銷售額和利潤必定滑坡。來自顧客的對信譽資產的基本威脅是誤解，顧客從企業(yè)購買的產品越復雜越…… 重要越昂貴，顧客就越依賴于企業(yè)對如何使用這些產品的指導，所以企業(yè)就越易受到誤解的傷害。

　　2.7 來自于政府有關部門：強行管制的威脅

　　房地產企業(yè)要想存在并很好地發(fā)展，必須首先嚴格遵守國家的憲法及相關法律、法規(guī)。在此基礎上，要注重協調好與政府部門的關系。政府執(zhí)法者通過發(fā)動調查和強制行動將會極大地威脅到企業(yè)的信譽資本。特別是房地產企業(yè)，屬于政策性很強或提供風險高的產品或服務的企業(yè)之列，更容易受到傷害。

　　2.8 來自于金融機構：不支持的威脅

　　房產開發(fā)是一個資金密集型行業(yè)，資金是其項目進行的重要保證，其資金來源渠道通常有：房地產企業(yè)的自有資金；金融信貸，包括銀行信貸、股票債券、信托基金等；社會集資及其他方式�？梢姡�房地產企業(yè)要確保暢順的融資渠道，必須取得金融機構的支持，與銀行等金融機構建立良好的合作關系，遵循誠信的原則，以確保項目開發(fā)階段取得開發(fā)貸款與流動資金貸款，在房產銷售階段取得個人住房按揭貸款。

　　2.9 來自地方社區(qū)：不合慣例的威脅

　　房地產企業(yè)的行為不會是孤立的，必然會對某個地方社區(qū)產生影響，或積極的或消極的。當諸如房型設計、自然環(huán)境、人文環(huán)境與社區(qū)要求不相符時，就會反饋到企業(yè)去，影響到企業(yè)的發(fā)展。

　　2.10 來自媒體：暴光的威脅

　　媒體對房地產企業(yè)行為的正面報道能提高企業(yè)信譽，但負面暴光更容易傷害房地產企業(yè)的信譽�？傊�，企業(yè)的新聞價值越大，越能引起媒體的注意，企業(yè)所接受到媒體報道范圍也越大。對此，房產企業(yè)務必避免房地產糾紛的出現，力爭從積極的方面引起媒體的注意，從而進一步提高房地產企業(yè)的聲譽。

　　3、為提高房地產企業(yè)信譽，加強利益相關者管理而采取的對策

　　3.1 充分認識各利益相關者在房地產企業(yè)中的權利，并對不同的利益相關者采取不同管理策略

　　利益相關者之所以對房地產企業(yè)擁有不可忽視的影響，是因為其對房地產企業(yè)擁有法定的利益和權利要求。不同的利益相關者，擁有不同的角色定位和行為標準，房地產企業(yè)管理者必須認真探討和分析不同利益相關者的各種利益和權利，并在房地產企業(yè)決策和各項活動中考慮這些利益和權利，以便獲得利益相關者對該企業(yè)的滿意感覺，對房地產企業(yè)信譽產生積極的影響。

　　因而，為降低企業(yè)信譽風險，必須加強利益相關者管理，對利益相關者做出是否易于合作的細分是非常重要的。一般來說開發(fā)商、投資者、建筑企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)、員工等的經濟利益與企業(yè)密切相關，他們與企業(yè)之間有天然的合作關系，更容易選擇對企業(yè)的支持，因此應盡可能吸收他們參與企業(yè)的經營決策。新聞媒體等與房地產企業(yè)的關系往往是非合作的，甚至是對立的。而金融機構、地方社區(qū)和政府管理部門與企業(yè)的關系比較復雜，在不同情況下他們會采取支持和合作行為或威脅和限制行為。對后兩類利益相關者，房地產企業(yè)必須慎重處理與他們的關系，提高他們的支持和合作力度。

　　3.2 實施房地產企業(yè)公益活動計劃，提高房地產企業(yè)信譽

　　信譽是隨著利益相關者對企業(yè)言行的理解和在多年努力的基礎上形成的，短時間內迅速建立一個良好的企業(yè)信譽的想法是不現實的，因此應不斷地對公益活動進行投資或盡義務。實施房地產企業(yè)公益活動計劃是房地產企業(yè)用于管理來自利益相關者的信譽風險的一項戰(zhàn)略性工具。房地產企業(yè)公益活動包括社區(qū)發(fā)展計劃、慈善救濟活動、志愿者活動和捐贈等。通過從事公益活動，加強企業(yè)與利益相關者之間的友好關系，有助于企業(yè)減少信譽威脅，進而增強公司吸引資金、強化業(yè)績和提高競爭力的能力。

　　參考文獻：

　　1、趙德志.利益相關者———企業(yè)管理的新概念［Ｊ］．遼寧大學學報（哲學社會科學版），2002（5）

　　2、楊瑞龍，周業(yè)安.企業(yè)的利益相關者理論及其應用［Ｍ］．北京：經濟科學出版社,2000