1.調(diào)查與選擇比較案例

　　選擇比較案例時(shí)應(yīng)大于或等于三個(gè)，此外還應(yīng)滿足以下要求：

　�。�1）與待估宗地屬同一供應(yīng)圈（即盡量在同區(qū)域、同級(jí)別，且基礎(chǔ)設(shè)施完善程度相近。如同一區(qū)域無案例，可選擇鄰近區(qū)域或同一級(jí)土地內(nèi)的類似區(qū)域的交易案例，但所選擇案例的交易價(jià)格不能相差太大。根據(jù)經(jīng)驗(yàn)一般不超過25%）；

　　（2）與待估宗地用途應(yīng)相同或相近。如無用途相同案例，可選擇用途相近的地塊。例如待估宗地用途為住宅可選擇商住，如工業(yè)用途可選擇倉儲(chǔ)，前提是已有1—2個(gè)與待估宗地用途相同的交易案例。用途不一致時(shí)應(yīng)進(jìn)行用途修正。

　　（3）與待估宗地的交易類型（價(jià)格類型）相同。交易類型一般包括出讓、轉(zhuǎn)讓、股份制改造、抵債、抵押等。如選擇交易案例的交易類型與待估宗地的類型不一致，應(yīng)進(jìn)行交易類型的修正。

　�。�4）成交日與待估宗地的估價(jià)基準(zhǔn)日應(yīng)接近。

　�、偃绻�市場比較穩(wěn)定且交易較少，比較的有效期限可適當(dāng)延長，即選擇近幾年的交易案例用于比較，但最長不超過3年；

　�、谌缡袌鲎兓�比較快且交易活躍，則比較的有效期要縮短（最長不超過1—2年）。

　�。�5）交易案例必須為正常交易（即成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格），所謂正常交易應(yīng)是公開、平等、自愿的交易。

　�。�6）價(jià)格內(nèi)涵要一致，比如開發(fā)程度是否一致，地價(jià)表現(xiàn)形式是基底的價(jià)格，還是含分?jǐn)偯娣e的價(jià)格，是樓面地價(jià)還是地面地價(jià)等。

　　2.交易情況修正

　　交易情況修正是排除交易行為中的一些特殊因素所造成的比較實(shí)例的價(jià)格偏差，將其成交價(jià)格修正為正常市場價(jià)格。