【學(xué)員問題】土地登記的內(nèi)容有哪些？

【解答】根據(jù)《土地登記規(guī)則》，土地登記的權(quán)屬種類包括：國有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地建設(shè)用地使用權(quán)、土地他項(xiàng)權(quán)利。

登記的內(nèi)容包括：初始土地登記、變更土地登記、土地權(quán)利終止的注銷登記。登記的功能，表現(xiàn)為具有公示、保護(hù)交易安全的作用。

實(shí)踐中，常發(fā)生這樣的事件，交易雙方已經(jīng)就土地使用權(quán)的交易達(dá)成協(xié)議，但尚未辦理登記手續(xù)，此時(shí)轉(zhuǎn)讓方將該標(biāo)的轉(zhuǎn)讓給第三人，并辦理轉(zhuǎn)讓登記。則受讓方無法取得土地的使用權(quán)。因合同尚未生效，若原受讓方因此受到損失，也只能按照《合同法》的相關(guān)規(guī)定，請(qǐng)求締約過失賠償。土地這特殊的交易標(biāo)的，不同于一般的商品交易之處在于，在交易的同時(shí)，對(duì)取得的土地使用權(quán)確定了較長期的、大額的投資預(yù)期，而締約過失賠償補(bǔ)不足預(yù)期利益，這樣，對(duì)原土地使用權(quán)受讓****益的保護(hù)就不周全。另外，也經(jīng)常發(fā)生這樣的事件，由于登記工作人員的登記核查不嚴(yán)，造成本不應(yīng)登記的土地權(quán)利事項(xiàng)，給予登記，這樣即意味著真正的土地權(quán)利人的利益將受到威脅。確定土地權(quán)屬我國采取登記絕對(duì)主義，在司法救濟(jì)上法院往往依據(jù)登記的有關(guān)文件，維持錯(cuò)誤登記。

登記公信力的補(bǔ)救把這兩種情況分別稱為搶先登記和錯(cuò)誤登記。為了防止出現(xiàn)這兩種現(xiàn)象，給當(dāng)事人造成不應(yīng)有的損害，國外采取的解決方法是：

1、對(duì)搶先登記，德國民法創(chuàng)立了預(yù)備登記制度，即將物權(quán)行為履行前形成的債權(quán)預(yù)先登記在不動(dòng)產(chǎn)登記簿巳憑此對(duì)抗將來可能出現(xiàn)相同請(qǐng)求權(quán)。

預(yù)備登記和實(shí)際登記的區(qū)別在于，預(yù)備登記只進(jìn)行形式審查；而實(shí)際登記進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查；預(yù)備登記只起到證明交易關(guān)系的作用，實(shí)際登記則具有確認(rèn)合同效力的作用。

2、對(duì)于錯(cuò)誤登記，德國民法創(chuàng)立了異議登記制度。如果出現(xiàn)登記權(quán)利與實(shí)際權(quán)利不符的情況，權(quán)利人可以向登記機(jī)關(guān)提出異議，該項(xiàng)異議被登記于不動(dòng)產(chǎn)登記簿上之后，能夠?qū)��?ldquo;登記正確性的推定效力”。通過異議登記，賦予權(quán)利人一種應(yīng)急措施，待登記機(jī)關(guān)查清事實(shí)后，還應(yīng)該辦理變更登記或注銷異議登記。

在實(shí)現(xiàn)土地利用權(quán)的自由流通轉(zhuǎn)讓的過程中，土地登記是必不可少的重要的保障因素。完善土地登記制度成為當(dāng)前土地改革的重要環(huán)節(jié)。在各種土地利用權(quán)的設(shè)置中，必須首先應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持土地登記要件原則，防止土地權(quán)利市場化過程中和市場化以后，權(quán)利流轉(zhuǎn)無序。明確界定各種適應(yīng)市場需要的土地權(quán)利，規(guī)定權(quán)利的取得、行使、變更、終止等內(nèi)容應(yīng)依法登記，使登記成為國家掌握土地資源配置，調(diào)控地產(chǎn)市場的重要手段。在登記的內(nèi)容上，完善現(xiàn)有的初始登記、變更登記制度的同時(shí)，借鑒發(fā)達(dá)國家預(yù)備登記和異議登記制度，對(duì)穩(wěn)定地產(chǎn)市場、保障交易安全具有重要的作用。

以上內(nèi)容均根據(jù)學(xué)員實(shí)際工作中遇到的問題整理而成，供參考，如有問題請(qǐng)及時(shí)溝通、指正。