1、總收益計(jì)算方法：采用客觀收益，確定客觀收益一般要考慮三個(gè)條件。

A總收益產(chǎn)生的形式包括土地租金〔包括押金和擔(dān)保金利息〕、房地出租的租金以及企業(yè)經(jīng)營收益。

B計(jì)算總收益時(shí)，還應(yīng)準(zhǔn)確分析測算由評(píng)估對(duì)象所引起的其他衍生收益，確定的原則是只要由評(píng)估對(duì)象所產(chǎn)生的并為其產(chǎn)權(quán)主體所取得的收益都應(yīng)計(jì)入總收益之中。另外，還應(yīng)充分考慮收益的損失。

2、總費(fèi)用計(jì)算方法

（1）單純土地租賃中總費(fèi)用的計(jì)算：包括土地稅、管理費(fèi)和維護(hù)費(fèi)

（2）房地出租中總費(fèi)用的計(jì)算

包括管理費(fèi)、維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、稅金和房屋折舊費(fèi)，都以年為期計(jì)算。

房屋年折舊費(fèi)采用平均折舊法計(jì)算，分兩種情況：

A.房屋耐用年限沒有超過土地使用權(quán)出讓年限，計(jì)算公式為

年折舊費(fèi)=〔房屋重置價(jià)–殘值〕/年用年限=房屋重置價(jià)×（1-殘值率）/耐用年限

B.房屋耐用年限超過了土地使用權(quán)出讓年限，需按土地使用權(quán)出讓調(diào)整房屋可使用年限，并且計(jì)算時(shí)不考慮殘值，相應(yīng)計(jì)算公式為：年折舊費(fèi)=房屋重置價(jià)/房屋可使用年限

（3）土地純收益計(jì)算方法：房地出租土地純收益計(jì)算

土地純收益=房地純收益–房屋純收益=總收益-總費(fèi)用-房屋純收益

房屋純收益=房屋現(xiàn)值×建筑物還原率

房屋現(xiàn)值=房屋重置價(jià)×房屋成新度=房屋重置價(jià)-房屋總折舊

房屋總折舊額=房屋年折舊額×房屋已使用年限

（4）還原率的確定

按照評(píng)估對(duì)象的不同，可以將還原率分為綜合還原率、建筑物還原率和土地還原率三類。從純理論上講，還原率應(yīng)等于與獲取純收益具有同等風(fēng)險(xiǎn)和資本的獲利率。其確定方法可采用純收益與價(jià)格比率法、安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法、投資風(fēng)險(xiǎn)與投資收益率綜合排序插入法。

（6）土地價(jià)格確定

土地純收益確定后，可根據(jù)收益變化狀況和土地使用權(quán)年限等條件，選擇適當(dāng)?shù)耐恋剡�原率和公式，求取土地的試算收益價(jià)格。常用公式是年限有限且土地年純收益不變情況下公式：P=a/r·[1-1/（1+r）^n]。