在完全的自由市場中，一般商品的價(jià)格，取決于需求與供給關(guān)系的均衡點(diǎn)。需求超過供給，價(jià)格隨之提高；反之，供給超過需求，價(jià)格隨之下降，這就是供求均衡法則。其成立條件是：①供給者與需求者各為同質(zhì)的商品而進(jìn)行競爭；②同質(zhì)的商品隨價(jià)格變動(dòng)而自由調(diào)節(jié)其供給量。土地也是一樣，其價(jià)格也是由需求與供給的互相關(guān)系而定。但因?yàn)橥恋夭煌�于一般商品，具有一些人文與自然特性，使得它除了遵循上述供求均衡以外，也遵循其特有的供求規(guī)律。

由于土地具有地理位置的固定性、不增性、個(gè)別性等自然特性，使價(jià)格獨(dú)占性較強(qiáng)，需求與供給都限于局部地區(qū)，供給量有限，競爭主要是在需求方面進(jìn)行。即土地不能實(shí)行完全競爭，其價(jià)格的獨(dú)占傾向性較強(qiáng)。土地需求與供給的特點(diǎn)如下：

（1）需求與供給方都不容易了解何處有供給或需求信息。

（2）替代性有限。由于成為交易對(duì)象的土地具有個(gè)別性，各個(gè)地塊都有獨(dú)特的價(jià)格，因此其替代性也有限。

因此，土地不能僅根據(jù)均衡法則來決定價(jià)格。尤其在我國城市土地屬國家所有，市場中能夠流動(dòng)的僅是有限年期的土地使用權(quán)，土地供方主要由國家控制，這一因素對(duì)地價(jià)具有至關(guān)重要的影響。在進(jìn)行土地估價(jià)時(shí)，應(yīng)充分了解土地市場的上述特性。此外，在進(jìn)行供求分析時(shí)，應(yīng)考慮時(shí)間因素，作動(dòng)態(tài)分析。因?yàn)楝F(xiàn)在的供求狀況，常常是在考慮將來發(fā)展?fàn)顩r而形成的，即從現(xiàn)在思考將來，因此供需原則是以預(yù)期收益原則及下述的變動(dòng)原則和競爭原則為基礎(chǔ)的。