土地收購價格評估的關(guān)鍵

　　正確選擇評估方法，是土地收購價格評估的關(guān)鍵。根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》，通行的估價方法有以下幾種：

　　1.市場比較法

　　市場比較法是土地收購價格評估的首選方法。由于市場比較法模擬了市場價格的形成過程，所以反映出的評估價格最為直觀，也最容易為當(dāng)事人信服。從用途上分析，一般商業(yè)用地、住宅用地交易價格市場化程度比較高，宜采用市場比較法；工業(yè)用途的土地由于流動性相對較差，類似交易較少，則不適宜采用市場比較法進(jìn)行評估；在某些市場經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)地區(qū)，由于市場透明度不高，也難以采用市場比較法評估。

　　2.基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法

　　基準(zhǔn)地價是政府公布的不同級別、不同均質(zhì)土地的區(qū)域平均價格，具有很強(qiáng)的指導(dǎo)意義，這是土地收購價格特別是多宗土地價格評估較為方便的方法之一。但基準(zhǔn)地價亦有其局限性：因?yàn)榛鶞?zhǔn)地價反映的是其評估基準(zhǔn)日時的地價水平，隨著時間的推移、社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市基礎(chǔ)設(shè)施、區(qū)域環(huán)境及土地市場都會發(fā)生變化，城市地價會發(fā)生很大的變化，當(dāng)時的評估基準(zhǔn)地價難以跟上市場的變化。因此，若基準(zhǔn)地價的評估基準(zhǔn)日同土地收購評估基準(zhǔn)日不一致，則應(yīng)根據(jù)與基準(zhǔn)地價測算部門發(fā)布的口徑相一致的地價指數(shù)進(jìn)行交易日期修正，最后測算出比較準(zhǔn)確的、當(dāng)前的地價水平。

　　3.收益還原法

　　收益還原法主要適用于有收益或潛在收益的土地或房地產(chǎn)評估。但土地二、三級市場上單純出租土地的情況較少，租金難以取得。根據(jù)貢獻(xiàn)原則，在土地收購評估中更多的是采用房地綜合收益扣除建筑物所產(chǎn)生的收益，最終測算出土地收益，從而還原出土地使用權(quán)價格。

　　4.剩余法

　　在土地收購價格評估中，多數(shù)帶有地上建筑物，也可能會遇到停、緩建工程，這時就必須運(yùn)用剩余法，即先測算該工程續(xù)建后的價值，扣除續(xù)建至工程完工并能正常使用應(yīng)投入的費(fèi)用，最終測算出工程的價值。由于剩余法需要預(yù)測項(xiàng)目建成后的價值，因此，在進(jìn)行土地收購價格評估時，一般應(yīng)結(jié)合其它方法共同使用，而不應(yīng)單獨(dú)使用。

　　5.成本逼近法

　　成本逼近法一般用于新開發(fā)土地或土地市場欠發(fā)育、交易實(shí)例較少的地區(qū)，在土地收購價格評估過程中，一般用于農(nóng)業(yè)集體用當(dāng)?shù)�、工業(yè)用地的收購價格評估。該評估方法是建立在生產(chǎn)費(fèi)用價值論的基礎(chǔ)上的。根據(jù)生產(chǎn)費(fèi)用價值論，賣方出售土地的價格不應(yīng)低于其取得土地的費(fèi)用及其對地上部分追加的投資，否則賣方是不會出售的。生產(chǎn)費(fèi)用價值論考慮的是賣方的感受，未考慮市場行情及買方心理，因而運(yùn)用成本逼近法評估時，有可能不利于土地收購方。但由于土地收購是政府為了城市建設(shè)與發(fā)展而采取的一種特殊的行政行為，因此，在土地收購價格評估中，成本逼近法有時也是適宜的。