（一）評估劃撥土地面臨的尷尬

　　劃撥土地使用權取得與出讓土地使用權取得在成本構成上的差別在于有沒有交出讓金。出讓金的高低是由多因素決定的，而使用劃撥土地因沒交出讓金，所以沒有明確受那些因素的限定，這樣在評估劃撥土地使用權時如何參照出讓土地使用權作因素調整就顯得無所適從了。在對劃撥土地使用權評估時最常用的是采用基準地價修正法，這似乎是找到了評估對象土地等級收益和土地開發(fā)程度的參照依據。約定使用年限是出讓金定價的一個依據，而劃撥土地一般無約定使用年限，即便參照同一用途的出讓土地最高使用年限，而這個年限的起始年和訖止年如何確定？確定的依據是什么？地級收益也是出讓金定價的一個依據，劃撥土地因沒支付出讓金而無從反映地級收益。由于歷史的原因，當初劃撥時缺乏地級收益的考慮，即便參考基準地價等級價差，但基準地價畢竟是寬泛的平均值，級差在一個等級區(qū)域內或相鄰兩個等級區(qū)域間并不都呈單調梯度。容積率也是出讓金定價的一個依據，不管劃撥土地還是出讓土地，其容積率或容積率的調整雖都須規(guī)劃管理部門的批準，但劃撥土地仍無從反映容積率對地價的影響，即便想參照基準地價對容積率影響因素進行調整，但由于上海市的基準地價沒有公布配套的容積率調整規(guī)定，所以在劃撥土地實際容積率與基準地價適用容積率難以吻合時，常出現地面價混同于樓面價。這里的分析是建立在持續(xù)使用的前提下。

　　由于眾多劃撥土地的用途是比較早的年代批準使用的，新的土地規(guī)劃已列人調整范圍（如城鎮(zhèn)中心或住宅區(qū)中的工廠已列人搬遷規(guī)劃），土地用途將變性但規(guī)劃實施日期難定，按照現在的用途，還是已規(guī)劃尚未實施的用途評估？實踐中一般按照現在的用途評估。但是評估目的不同取價依據也應不同：若規(guī)劃尚未實施仍持續(xù)使用，雖然所處地級高的地塊不如地級低的地塊更適合使用，但也只能按照現在的用途確定取價依據；若為在原地塊實施規(guī)劃，應從土地所有者和新的土地使用者之間的供求關系來確定取價依據；若為原土地使用者搬遷安置，應從土地所有者和被搬遷者之間的補償關系來確定取價依據，而與規(guī)劃使用效益無關。由于同一塊地使用性質或使用人發(fā)生變化，為滿足特定的目的取價依據應是不同的，從而評估值理應不同。

　�。ǘ�）統(tǒng)一同一用途土地的使用權益

　　土地取得方式和土地使用權的差別不能以使用者的經濟性質來劃分，因為它是歧視和不公正的體現，違背市場經濟要求和世貿組織的基本原則。同一用途的土地使用應該實行同一取得方式，劃撥土地的使用范圍應該嚴格按用途統(tǒng)一限定，清理歷史上留下的劃撥土地使用權，把用于生產經營的土地都改為出讓方式取得，這樣使得土地所有者的權益、土地使用者間的公平地位，都能得到公正體現。

　　劃撥土地變?yōu)榭辙D土地使得土地使用權性質發(fā)生了變化，其出發(fā)點可能是為了增加資產總量，降低資產負債率，也是體現土地使用權價值的一種形式，使有償使用土地資源原則的落實進了一步，但是僅僅是空轉且限定在國有企業(yè)。所有者投資額增加了，經營者實際經營資產沒變，只是帳面資產增加了，保持和提高資產收益率困難了。因為是空轉，實質上只能是長期投資。土地所有者以土地投資，要比劃撥給土地使用者的進步，雖然權利清晰了，但權利的實現仍未解決。

　�。ㄈ�）基準地價應顯示其為市場所用的尺度

　　由于市場化程度低或難以采用比較法、收益法評估土地并考慮到采用假設開發(fā)法不如基準地價法容易時，往往較多的采用基準地價法評估，基準地價是土地評估的一把尺。

　　基準地價有其時效性。在評估和公布基準地價時所依賴的土地利用保護規(guī)劃及其實施情況、城鎮(zhèn)建設規(guī)劃及其實施情況隨著時間的推移，決定宗地價值的社會區(qū)域因素發(fā)生了變化。原來的地級高低好壞出現了同向不同程度或反向的變化，這時基準地價不作適時相應調整，則失去其基準的意義，反而起了誤導的作用，依據基準地價得出的評估結果會與市場比較法產生不應有的差異。適時調整和公布基準地價是公開、公平、公正的市場需要。在土地規(guī)劃管理部門的指導下，組織土地估價行業(yè)力量，適時更新基準地價，不光是一項引導正確投資、落實土地規(guī)劃的有效工作，也是一項提高土地估價工作質量的有益工作。地面價的升降與容積率的高低是呈同向的，樓面價的升降與容積率的高低是呈反向的。劃撥土地的容積率因沒有明確規(guī)定，雖然發(fā)生變化須通過規(guī)劃管理部門批準，但如何對容積率進行調整？有些地區(qū)在公布基準地價的同時還公布了容積率修正系數，這為反映土地個別因素的容積率提供了修正的依據。

　　基準地價畢竟是一個較為寬泛的平均的量化指標（實際上相鄰地級區(qū)域的兩塊宗地的單位地價差別與基準地價可能是反向的），在實際應用時盡管可以采取修正，但修正存在較大的隨意性，因此評估標定地價是基準地價的具體化，更具有可操作性。在基準地價的基礎上繪制一張標定地價圖，這樣的做法在市場化程度高的城市已出現過，這樣的做法應該是受歡迎的。取消了內外銷房地產開發(fā)的差別，四年前的上海市基準地價也自然消亡了。市場呼喚新的基準地價快快登場。