土地使用權抵押是指土地使用者（抵押人）以其合法取得的土地使用權以不轉移占有的方式作為抵押財產(chǎn)向債權人（抵押權人）履行債務作出的擔保行為。抵押權人不對抵押土地使用權直接占有使用，繼續(xù)由抵押人使用并收益。土地使用權被當做貸款的擔保，如果抵押人在借款合同期滿后仍不能歸還貸款，土地使用權將轉歸抵押權人所有，或者由抵押權人按法定程序處置。由于土地開發(fā)時間長、貸款數(shù)量大且風險較大，因而銀行往往要求借款人將土地使用權或房地產(chǎn)作抵押，以規(guī)避貸款風險。

土地使用權抵押除了具有一般財產(chǎn)抵押權的法律特征，如抵押權是一種擔保物權，以清償債務為目的，具有不可分性、附屬性以外，還具有其特有的法律特征。

（1）用于抵押的土地使用權必須是通過有償出讓或轉讓方式取得的合法土地使用權，并且是已辦理土地登記手續(xù)的土地使用權。

（2）土地使用權抵押設定本身并不發(fā)生土地使用權轉移，即土地使用權抵押后，土地使用者可繼續(xù)對土地進行占有、收益，只有在債務不能履行時，抵押權人才能依照法定程序處分土地使用權，此時土地使用權才發(fā)生轉移。

（3）土地使用權抵押時，其地上建筑物及其他附著物隨之抵押。地上建筑物及其他附著物抵押時，其使用范圍內(nèi)的土地使用權也隨之抵押，也就是說，土地使用權與地上建筑物及其他附著物必須同時抵押。

（4）土地使用權抵押不得違背土地使用權出讓合同的規(guī)定。

（5）土地使用權人將土地抵押后，并不喪失轉讓權，但在轉讓土地使用權時，應告知抵押權人。