房屋租賃是指房屋所有權人將一定期限的房屋使用權讓渡給使用人，并由使用人定期向房屋所有權人交付房屋租金的行為。其中，房屋所有權人是房屋出租人，房屋使用人是房屋承租人。房屋所有權人出租房屋，既包括承租人用于居住的情況，也包括提供給他人從事經營活動及以合作方式與他人從事經營活動的情況。

　　為加強城市房屋租賃管理，維護房地產市場秩序，保障房屋租賃當事人的合法權益，建設部根據我國《民法通則》和《城市房地產管理法》有關規(guī)定，制定并頒布了《城市房屋租賃管理辦法》。

　　一、房屋租賃的主要原則

　　1.房屋租賃是公民、法人和其他組織關于財產權交易的民事活動，當事人應當依照民法規(guī)定遵循自愿、平等、互利的原則。

　　2.公民、法人或其他組織對享有所有權的房屋和國家授權管理和經營的房屋可以依法出租。其中，國家授權管理和經營的房屋，是指各級政府交由機關、部隊、團體和企事業(yè)單位經營管理的國有房屋。根據政府授權規(guī)定，其中有的房屋可以出租經營，有的房屋不得出租經營。

　　3.住宅用房的租賃，應當執(zhí)行國家和房屋所在地城市人民政府規(guī)定的租賃政策。租用房屋從事生產、經營活動的，由租賃雙方協(xié)商議定租金和其他租賃條款。

　　4.房屋租賃僅僅是房屋所有人讓渡房屋使用權，房屋所有人仍享有對房屋的處分權，可以出賣、交換其所有的房屋。但是，承租人依據房屋租賃合同享有的房屋使用權同樣受法律保護。因此在租賃期限內，房屋出租人轉讓房屋所有權的，房屋受讓人應當繼續(xù)履行原租賃合同的規(guī)定。

　　5.房屋租賃合同是租賃雙方權利義務的約定，任何一方不履行約定，就會給對方造成損害。因此，出租人如果在租賃期限內死亡，其繼承人應當繼續(xù)履行原租賃合同，以保障承租人的承租權。

　　6.我國尚存一定數(shù)量向居民或職工出租的公有房屋，這部分房屋租賃帶有一定程度的住房福利政策。緣于住房性質的特點，這種住房福利不僅限于承租人，也包括與其共同居住的家屬。因此，為保障承租人家屬的住房權利，住宅用房承租人在租賃期限內死亡的，與其共同居住兩年以上的家庭成員可以繼續(xù)承租該房屋。

　　7.房屋所有權人以營利為目的，將以劃撥方式取得使用權的國有土地上建成的房屋出租的，應當將租金中所含土地收益上繳國家。

　　二、房屋租賃合同

　�。ㄒ唬┓课葑赓U合同主要條款

　　1.房屋租賃，當事人應當簽訂書面租賃合同，租賃合同應當具備以下條款：

　�。�1）當事人姓名或者名稱及住所；

　　（2）房屋的坐落、面積、裝修及設施狀況；

　�。�3）租賃用途；

　�。�4）租賃期限；

　�。�5）租金及交付方式；

　�。�6）房屋修繕責任；

　　（7）轉租的約定；

　　（8）變更和解除合同的條件；

　�。�9）違約責任；

　�。�10）當事人約定的其他條款。

　　2.房屋租賃期限屆滿，租賃合同終止。承租人需要繼續(xù)租用的，應當在租賃期限屆滿前3個月提出，并經出租人同意，重新簽訂租賃合同。

　�。ǘ�）房屋租賃權利義務的一般約定

　　出租人應當依照租賃合同約定的期限將房屋交付承租人，不能按期交付的，應當支付違約金，給承租人造成損失的，應當承擔賠償責任。出租住宅用房的自然損壞或合同約定由出租人修繕的，由出租人負責修復。出租人不及時修復，致使房屋發(fā)生破壞性事故，造成承租人財產損失或者人身傷害的，應當承擔賠償責任。租用房屋從事生產、經營活動的，修繕責任由雙方當事人在租賃合同中約定。出租人在租賃期限內，確需提前收回房屋時，應當事先征得承租人同意，給承租人造成損失的，應當予以賠償。

　　承租人必須按期繳納租金，違約的，應當支付違約金。承租人應當愛護并合理使用所承租的房屋及附屬設施，不得擅自拆改、擴建或增添。確需變動的，必須征得出租人的同意，并簽訂書面合同。因承租人過錯造成房屋損壞的，由承租人負責修復或者賠償。

　�。ㄈ�）關于轉租房屋的規(guī)定

　　房屋轉租，是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為。承租人在租賃期限內，征得出租人同意，可以將承租房屋的部分或全部轉租給他人。出租人可以根據轉租合同約定，從轉租中獲得收益。

　　房屋轉租，應當訂立轉租合同。轉租合同必須經原出租人書面同意，并按照規(guī)定辦理轉租房屋登記備案手續(xù)。由于轉租合同依據房屋出租合同而存在，因此轉租合同的終止日期不得超過原租賃合同規(guī)定的終止日期，同時，在房屋轉租期間，原租賃合同變更、解除或者終止的，轉租合同也隨之相應的變更、解除或者終止，但出租人與轉租人雙方另有約定的除外。

　　轉租合同生效后，轉租人享有并承擔轉租合同規(guī)定的出租人的權利和義務，并且應當履行原租賃合同規(guī)定的承租人的義務，但出租人與轉租雙方另有約定的除外。