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　　“虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪”普遍采取長(zhǎng)期返租的銷(xiāo)售方式，投資者往往看中這種銷(xiāo)售方式的長(zhǎng)期穩(wěn)定性回報(bào)，然而實(shí)際上，只要認(rèn)真分析投資過(guò)程中的來(lái)龍去脈，就會(huì)發(fā)現(xiàn)這種長(zhǎng)期包租的虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪問(wèn)題很多虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪是一些發(fā)展商“套錢(qián)融資”的手法，一方面發(fā)展商用低租金招大商家進(jìn)場(chǎng)，另一方面卻要給小業(yè)主高回報(bào)，無(wú)疑是利益的損失者，一旦其資金回報(bào)率達(dá)不到年回報(bào)8％，必然要虧損甚至倒閉；另一方面，小業(yè)主在包租期內(nèi)和包租期滿后風(fēng)險(xiǎn)都很大，小業(yè)主也是利益損失者，在不發(fā)生發(fā)展商和大商家經(jīng)營(yíng)倒閉的情況下，小業(yè)主在10年左右的包租期可能得到穩(wěn)定的回報(bào)，但是10年內(nèi)小業(yè)主的投資還沒(méi)有回本，而10年后產(chǎn)權(quán)分離商場(chǎng)難以為繼。

　　“虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪”事實(shí)上成了不少發(fā)展商資金回籠的工具，這種銷(xiāo)售方式，商鋪可以賣(mài)，酒店套房也可以賣(mài)，甚至連公共廁所都可以賣(mài)了，反正是包租十年。而真正的問(wèn)題在于，十年包租期內(nèi)會(huì)不會(huì)出問(wèn)題，十年包租期滿后業(yè)主怎么辦？因此，“虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪”就像一顆“定時(shí)炸彈”，已經(jīng)為市場(chǎng)埋下了隱患，以10年包租期來(lái)說(shuō)，如果10年包租期內(nèi)，由于發(fā)展商或大商家任何一家經(jīng)營(yíng)不善或倒閉，這顆“定時(shí)炸彈”極有可能提前引爆。

　　問(wèn)題在于虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪，其鋪位分割與實(shí)際經(jīng)營(yíng)賣(mài)場(chǎng)不吻合。虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪，絕大部分為大商家長(zhǎng)期包租或者以百貨賣(mài)場(chǎng)的形式經(jīng)營(yíng)，而超市、百貨的開(kāi)放式賣(mài)場(chǎng)布局，導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)的鋪位與銷(xiāo)售分割的鋪位完全不一致，投資者購(gòu)買(mǎi)的鋪位有的成了貨架，有的成了通道，有的成了裝飾物。

　　其次，包租期內(nèi)可能出問(wèn)題，包租期滿后難以為繼。一方面虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪包租期滿后，業(yè)主找不到自己的鋪位。由于經(jīng)營(yíng)鋪位與銷(xiāo)售鋪位不一致，業(yè)主在包租期滿后根本找不到自己的鋪位，如何再出租？有的商場(chǎng)包租銷(xiāo)售，通道劃分根本不符合經(jīng)營(yíng)的需要，這樣的項(xiàng)目即使全部銷(xiāo)售出去，將來(lái)又如何招商經(jīng)營(yíng)？

　　另一方面，超市百貨大賣(mài)場(chǎng)一般采取統(tǒng)一收銀扣點(diǎn)模式，而不是直接向租戶收取租金，包租期滿后，小業(yè)主將來(lái)如何向租戶收租？大商家整體租賃的租金相當(dāng)于同地段租金的一半以下，包租期滿后，小業(yè)主接受不了大商家的過(guò)低的租金要求怎么辦？大商家談不好租金撤走了，商場(chǎng)如何再經(jīng)營(yíng)？投資的價(jià)值如何體現(xiàn)？

　　盡管“虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪”這一銷(xiāo)售模式在深圳、在珠三角、在全國(guó)各地正大行其道，但其根本上是一些中小開(kāi)發(fā)商所為，更要引起注意的是，由此產(chǎn)生了回購(gòu)、免首期、變向漲價(jià)向銀行套錢(qián)的促銷(xiāo)手段，其負(fù)作用非同一般。而這一銷(xiāo)售模式前兩年之所以火爆，主要是低門(mén)檻、低月供，吸引了并無(wú)商鋪投資經(jīng)驗(yàn)的白領(lǐng)階層，隨著長(zhǎng)期返租銷(xiāo)售的問(wèn)題日益暴露，市場(chǎng)對(duì)此已漸不認(rèn)同。