2019年房地產(chǎn)估價師考試時間為10月19日、20日，建設(shè)工程教育網(wǎng)特別整理了《房地產(chǎn)估價理論與方法》科目的知識點(diǎn)，進(jìn)行詳細(xì)講解，希望對考生朋友們的備考學(xué)習(xí)有所助益！

市場狀況調(diào)整的方法

市場狀況調(diào)整主要采用百分比法，調(diào)整公式為：

可比實(shí)例在其成交日期的價格×市場狀況調(diào)整系數(shù)＝可比實(shí)例在價值時點(diǎn)的價格

市場狀況調(diào)整系數(shù)一般應(yīng)以成交日期時的價格為基準(zhǔn)來確定。假設(shè)從成交日期到價值時點(diǎn)，可比實(shí)例的市場價格上漲、下跌的百分率為±T%（從成交日期到價值時點(diǎn)，當(dāng)可比實(shí)例的市場價格上漲時，為＋T%；下跌時，為－T%），則：

可比實(shí)例在其成交日期的價格×（1±T%）＝可比實(shí)例在價值時點(diǎn)的價格

通過上式可知，市場狀況調(diào)整系數(shù)是（1±T%），而不是±T%。

市場狀況調(diào)整的關(guān)鍵是把握估價對象或可比實(shí)例這類房地產(chǎn)的市場價格自某個時期以來的漲落變化情況，具體是調(diào)查過去不同時間的數(shù)宗類似房地產(chǎn)的價格，通過這些房地產(chǎn)價格找出該類房地產(chǎn)市場價格隨著時間變化而變動的規(guī)律，據(jù)此再對可比實(shí)例成交價格進(jìn)行市場狀況調(diào)整。

市場狀況調(diào)整的具體方法，可采用價格指數(shù)或價格變動率，也可采用時間序列分析。

（一）市場狀況調(diào)整的價格變動率法

逐期遞增或遞減的價格變動率和期內(nèi)平均價格變動率。

逐期變動率（用的表述方式"每期比上期"，考試中最常見）：

可比實(shí)例在價值時點(diǎn)的價格

＝可比實(shí)例在成交日期時價格×（1±價格變動率）^期數(shù)

平均變動率：

可比實(shí)例在價值時點(diǎn)的價格

＝可比實(shí)例在成交日期的價格×（1±價格變動率×期數(shù)）