2019年房地產(chǎn)估價(jià)師考試時(shí)間為10月19日、20日，建設(shè)工程教育網(wǎng)特別整理了《房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)知識(shí)》科目的知識(shí)點(diǎn)，進(jìn)行詳細(xì)講解，希望對(duì)考生朋友們的備考學(xué)習(xí)有所助益！

財(cái)務(wù)分析（重點(diǎn)）

（一）財(cái)務(wù)分析的目的

1.評(píng)價(jià)企業(yè)的償債能力；

2.評(píng)價(jià)企業(yè)的資產(chǎn)管理水平；

3.評(píng)價(jià)企業(yè)的獲利能力；

4.評(píng)價(jià)企業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)。

（二）財(cái)務(wù)分析的程序

1.確定財(cái)務(wù)分析的范圍，搜集有關(guān)的資料；

2.選擇適當(dāng)?shù)姆治龇椒ㄟM(jìn)行對(duì)比，作出評(píng)價(jià)；

3.進(jìn)行因素分析，抓住主要矛盾；

4.為作出經(jīng)濟(jì)決策，提供各種建議。

（三）償債能力分析

包括短期償債能力分析和長(zhǎng)期償債能力分析。流動(dòng)比率和速動(dòng)比率是短期償債能力指標(biāo)，資產(chǎn)負(fù)債率是長(zhǎng)期償債能力指標(biāo)。

（1）流動(dòng)比率。反映企業(yè)短期償債能力的主要指標(biāo)。（一般認(rèn)為2：1比較合適）

流動(dòng)比率＝（流動(dòng)資產(chǎn)/流動(dòng)負(fù)債）×100%

（2）速動(dòng)比率。反映企業(yè)短期償債能力的一個(gè)輔助指標(biāo)。（一般認(rèn)為1：1比較合適）

速動(dòng)資產(chǎn)等于流動(dòng)資產(chǎn)減去存貨、待攤費(fèi)用等的余值。

速動(dòng)比率＝（速動(dòng)資產(chǎn)/流動(dòng)負(fù)債）×100%

（3）資產(chǎn)負(fù)債率。資產(chǎn)負(fù)債率是企業(yè)負(fù)債總額與資產(chǎn)總額的比率。

資產(chǎn)負(fù)債率＝（負(fù)債總額/資產(chǎn)總額）×100%

（四）營(yíng)運(yùn)能力分析

（1）存貨周轉(zhuǎn)指標(biāo)

存貨周轉(zhuǎn)率＝銷(xiāo)貨成本/平均存貨

平均存貨＝（期初存貨＋期末存貨）/2（越大越好，周轉(zhuǎn)率越快，說(shuō)明管理水平越高）

存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)＝365/存貨周轉(zhuǎn)率（天數(shù)，越少越好）

（2）應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)指標(biāo)

應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率＝賒銷(xiāo)收入/平均應(yīng)收賬款

平均應(yīng)收賬款＝（期初應(yīng)收賬款余額＋期末應(yīng)收賬款余額）/2（提高，說(shuō)明應(yīng)收帳款回收加快，減少壞帳損失）

應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)＝365/應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率

（五）盈利能力分析

資產(chǎn)報(bào)酬率=（凈利率/資產(chǎn)平均總額）×100%

股東權(quán)益報(bào)酬率=（凈利潤(rùn)/股東權(quán)益平均總額）×100%

銷(xiāo)售毛利率=（銷(xiāo)售毛利/銷(xiāo)售收入凈額）×100%

銷(xiāo)售凈利率=（凈利潤(rùn)/銷(xiāo)售收入凈額）×100%

成本費(fèi)用凈利率=（凈利潤(rùn)/成本費(fèi)用總額 ）×100%

（六）企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的趨勢(shì)分析

通過(guò)比較幾個(gè)會(huì)計(jì)期的數(shù)據(jù)，分析增減變化，預(yù)測(cè)未來(lái)趨勢(shì)，判斷企業(yè)前景。

方法：比較財(cái)務(wù)報(bào)表；比較百分比財(cái)務(wù)報(bào)表；比較財(cái)務(wù)比率；圖解法。