房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)期，由準(zhǔn)備期和建造期兩個(gè)階段組成。在準(zhǔn)備期，開發(fā)商要進(jìn)行征地、拆遷、安置、補(bǔ)償工作，委托設(shè)計(jì)院作規(guī)劃設(shè)計(jì)方案和方案審批，還要辦理市政基礎(chǔ)設(shè)施的使用申請(qǐng)等手續(xù)。如果開發(fā)商報(bào)送的方案不能馬上得到政府有關(guān)部門的批準(zhǔn)或批準(zhǔn)的方案開發(fā)商不滿意，不僅會(huì)使項(xiàng)目的規(guī)模、布局發(fā)生變化，還會(huì)拖延寶貴的時(shí)間。另外，在項(xiàng)目的建設(shè)工程開工前，開發(fā)商還要安排工程招標(biāo)工作，招標(biāo)過(guò)程所需時(shí)間的長(zhǎng)短又與項(xiàng)目的復(fù)雜程度、投標(biāo)者的數(shù)量有關(guān)，而招標(biāo)時(shí)間長(zhǎng)短，亦會(huì)影響到開發(fā)期的長(zhǎng)短。

建造期即建筑施工工期一般能夠較為準(zhǔn)確地估計(jì)，但某些特殊因素的影響，也可能會(huì)引起施工工期延長(zhǎng)。例如某些建筑材料或設(shè)備短缺、惡劣氣候、政治經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)生突變、勞資糾紛引起工人罷工，或者基礎(chǔ)開挖中發(fā)現(xiàn)重要文物或未預(yù)料到的特殊地質(zhì)條件等都可能會(huì)導(dǎo)致工程停工，使施工工期延長(zhǎng)。如果施工工期延長(zhǎng)，開發(fā)商一方面要承擔(dān)更多的貸款利息，另一方面還要承擔(dān)總費(fèi)用上漲的風(fēng)險(xiǎn)。另外，承包合同形式選擇不當(dāng)也可能導(dǎo)致承包商有意拖延工期，致使項(xiàng)目開發(fā)期延長(zhǎng)。

租售期（出租期或出售期）的長(zhǎng)短與宏觀社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況、市場(chǎng)供求狀況、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況、預(yù)期未來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格變化趨勢(shì)、房地產(chǎn)項(xiàng)目的類型等有直接關(guān)系。例如，中低價(jià)位的商品住宅和經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目，其銷售周期就遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于高檔商品住宅項(xiàng)目；商用房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的租售周期，就遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于住宅項(xiàng)目。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)過(guò)量供應(yīng)、預(yù)期房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)下降時(shí)，租售期就會(huì)延長(zhǎng)；商品房供應(yīng)減少、預(yù)期房地產(chǎn)價(jià)格上漲時(shí)，租售期就會(huì)縮短。租售期延長(zhǎng)，會(huì)增加項(xiàng)目的融資成本和管理費(fèi)用等支出，特別是在貸款利率較高的情況下，租售期的延長(zhǎng)。將會(huì)給開發(fā)商帶來(lái)沉重的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)。