土地估價(jià)師德國(guó)土地評(píng)估

　　在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，土地價(jià)格決定于供給和需求。這就是說，與人口稀少的地區(qū)相比，人口密集和高需求地區(qū)的土地價(jià)格一般都較高。除地區(qū)特征外，特定的地點(diǎn)、法律環(huán)境，以及實(shí)際特點(diǎn)和一般條件等，都會(huì)影響土地的價(jià)格。土地的利用形式（農(nóng)用地以及居住、工業(yè)或商業(yè)用地）和建設(shè)用地的使用強(qiáng)度（總樓層數(shù)、總占地面積等）是影響土地價(jià)格的尤為重要的因素。

　　為使每一個(gè)公民都能清楚了解土地市場(chǎng)的情況，德國(guó)各地的城市地區(qū)和行政區(qū)域都建立了獨(dú)立的政府土地評(píng)估委員會(huì)，以便提供關(guān)于地方土地市場(chǎng)的詳細(xì)情況。根據(jù)建筑法，這些土地評(píng)估委員會(huì)有責(zé)任收集和分析所有土地和公寓樓的購(gòu)買合同。除收集和分析土地價(jià)格外，這些委員會(huì)的主要任務(wù)還包括：針對(duì)投資申請(qǐng)編寫?yīng)毩⒃u(píng)估報(bào)告，公布標(biāo)準(zhǔn)土地價(jià)格，獲取評(píng)估所需的專門數(shù)據(jù)，出版房地產(chǎn)市場(chǎng)情況報(bào)告。

　　德國(guó)還有許多持許可證的私人土地評(píng)估師，他們的業(yè)務(wù)是編寫土地價(jià)值評(píng)估報(bào)告。這些報(bào)告常常也是以政府土地評(píng)估委員會(huì)公布的信息和出版物為依據(jù)的。

　　由于社會(huì)對(duì)獨(dú)立住房用地的需求擴(kuò)大，一些居民從一地遷往另一地，或從農(nóng)村遷往都市地區(qū)，城市政府就需要為修建住房和工商業(yè)設(shè)施提供土地。

　　德國(guó)的城市發(fā)展可以分為以下三個(gè)階段：規(guī)劃、土地管理（包括土地調(diào)整）、修建公共基礎(chǔ)設(shè)施。

　　只有在城市政府完成了這三個(gè)階段的發(fā)展工作后，私人土地所有者才能在他們的土地上建筑房屋。德國(guó)城市發(fā)展的法律依據(jù)是建筑法。城市政府有權(quán)進(jìn)行全面規(guī)劃。受法律約束的“土地利用計(jì)劃”（或稱“詳細(xì)地區(qū)計(jì)劃”、“地方計(jì)劃”）是規(guī)劃和控制建設(shè)或其他目的用地的主要手段。這些計(jì)劃就建筑和土地利用的種類和等級(jí)制定了受法律約束的指標(biāo)。

　　城市發(fā)展作為城市政府的一項(xiàng)綜合性任務(wù)，一般都要耗費(fèi)大量公共預(yù)算內(nèi)資金。這些資金被用于規(guī)劃、土地管理和公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。隨著城市的發(fā)展，許多農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)變成了建設(shè)用地，從而提高了價(jià)格。土地增值帶來的資金收入又可以用來支付城市發(fā)展的部分資金。隨著公共預(yù)算的減少，城市發(fā)展耗資多少的問題變得日益重要。因此，需要對(duì)城市發(fā)展的成本和收入進(jìn)行準(zhǔn)確可靠的計(jì)算。

　　土地評(píng)估的另一個(gè)重要意義是，使土地所有者看到賺錢的機(jī)會(huì)，從而積極參與城市發(fā)展活動(dòng)。

　　土地所有權(quán)的現(xiàn)狀往往與規(guī)劃的土地分布格局相矛盾。因此，需要按照規(guī)劃的目標(biāo)對(duì)原有土地布局進(jìn)行調(diào)整。在德國(guó)，為把規(guī)劃變成現(xiàn)實(shí)，政府采取了不同的措施和戰(zhàn)略，從而全面和成功地實(shí)現(xiàn)了城市發(fā)展。

　　提供建設(shè)用地的措施可以分為以下幾種：中間購(gòu)買、私人投資、自愿或官方的土地調(diào)整。

　　中間購(gòu)買的先決條件是全體土地所有者都愿意出售其土地，城市政府也有足夠的財(cái)力購(gòu)買項(xiàng)目區(qū)內(nèi)的全部土地。如果城市政府有能力在規(guī)劃工作開始前就購(gòu)買土地，土地價(jià)格可能比較低，但中間性籌款的時(shí)間可能會(huì)拖得很長(zhǎng)。在公共基礎(chǔ)設(shè)施（街道、排污系統(tǒng)等）建成后，城市政府可以把這些已開發(fā)的建設(shè)用地再賣給私人土地購(gòu)買者，并用與私人土地開發(fā)商簽訂合同的手段來約束開發(fā)行為，控制房屋建設(shè)的布局。購(gòu)買和銷售土地之間的差價(jià)可以用來支付土地開發(fā)所需的部分資金。私人公司或私人投資者也可以采用這種自愿原則的土地中期購(gòu)買模式。

　　私人投資者可以通過以下兩種途徑參與城市開發(fā)：政府通過簽訂“城市開發(fā)合同”吸收第三方參與開發(fā)；私人投資者主動(dòng)開發(fā)某些地區(qū)，這類開發(fā)活動(dòng)可以被納入城市開發(fā)項(xiàng)目和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)計(jì)劃（作為政府開發(fā)工作的一部分，同時(shí)也要簽訂“城市開發(fā)合同”）。政府可以通過上述兩種途徑把制定和實(shí)施規(guī)劃的權(quán)力，其中包括土地調(diào)整、土地修復(fù)和制定城市規(guī)劃，授予第三方。

　　城市政府與私人開發(fā)者之間還有可能就城市開發(fā)和擬議的開發(fā)項(xiàng)目的費(fèi)用承擔(dān)問題達(dá)成協(xié)議。允許私人投資者參與開發(fā)活動(dòng)的優(yōu)點(diǎn)是，政府可以減輕工作負(fù)擔(dān)，尤其是費(fèi)用負(fù)擔(dān)。通常，私人開發(fā)者必須是項(xiàng)目區(qū)內(nèi)全部土地的所有者，至少是對(duì)項(xiàng)目區(qū)內(nèi)全部土地?fù)碛惺褂脵?quán)。私人投資者一般有能力支付政府開發(fā)項(xiàng)目三個(gè)階段（規(guī)劃、土地管理和公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)）的全部資金。但投資者只在有足夠利潤(rùn)可賺的前提下才會(huì)為項(xiàng)目提供資金。項(xiàng)目的利潤(rùn)一般是：土地購(gòu)買和銷售價(jià)之差減去項(xiàng)目成本所得的余額。

　　德國(guó)有許多不同的推動(dòng)城市發(fā)展和提供建設(shè)用地的措施。但沒有—種能夠確保成功的措施。政府需要根據(jù)背景情況、前提條件和預(yù)期成果，選擇合法和有效的措施。應(yīng)考慮的情況包括：地點(diǎn)、土地所有者的人數(shù)以及他們是否愿意參與項(xiàng)目、政府的財(cái)政狀況、計(jì)劃的期限和項(xiàng)目成本。

　　弄清土地價(jià)格和進(jìn)行土地評(píng)估，是成功實(shí)施所有城市發(fā)展戰(zhàn)略至關(guān)重要的環(huán)節(jié)。這項(xiàng)工作為城市發(fā)展找到了部分資金來源，還可以鼓勵(lì)土地所有者參與城市發(fā)展的積極性。土地調(diào)整是推動(dòng)城市發(fā)展和城市再發(fā)展的一項(xiàng)非常適宜和經(jīng)濟(jì)的措施。該措施能夠使城市規(guī)劃的優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)互為補(bǔ)償，使城市發(fā)展獲得更多的資金。土地再整理是德國(guó)長(zhǎng)期以來所采取的傳統(tǒng)方法，通過采用這種方法，德國(guó)完成了大量項(xiàng)目，新開發(fā)了數(shù)千公頃建設(shè)用地。