土地市場降溫未必引導(dǎo)房價下降

　　信貸緊縮政策和反囤地的系列調(diào)控政策開始顯現(xiàn)效果，最近一個月來長三角土地市場明顯降溫。因為乏人問津，一些地塊以底價成交，甚至流標(biāo)。

　　對于造成土地市場迅速降溫的原因，有分析認(rèn)為是信貸緊縮政策和反囤地政策作用的結(jié)果；更有聲音認(rèn)為，這輪土地市場降溫是

　　房價步入下跌周期的信號。

　　的確，信貸緊縮政策和反囤地政策是一盆冷水，是土地市場降溫的主因。但是，市場自行調(diào)節(jié)的作用也不可忽視———大開發(fā)商過去囤足了土地且消化需要一個周期，中小開發(fā)商又無實力拿地，土地市場降溫有一定的必然性。

　　但是，單純從土地市場而言，市場回歸理性取決于土地合理流通：土地既不能囤在地方政府手里，也不能囤在開發(fā)商手里；任何一方囤地都會使得土地市場供求失衡，因為土地沒有產(chǎn)生承載生產(chǎn)或居住的價值。而要想讓土地合理流通，必須限制地方政府的權(quán)力并降低地方政府和開發(fā)商對土地的預(yù)期，制度保證、陽光操作是必不可少的。制度問題一時半刻解決不了，土地市場徹底理性回歸就還需一個過程。

　　從整個樓市角度來說，土地市場回歸理性的一個前提是房價回歸理性。但事實告訴我們，目前即便房屋成交量萎縮、部分樓盤打折出售、觀望情緒強(qiáng)烈，但商品房市場整體而言，價格依然處于非理性狀態(tài)。

　　在房屋成本中，地價僅占房價三成左右，地價并不是房價決定性因素（過多稅費也是構(gòu)成房價過高的因素之一），供求關(guān)系是房價過快上漲的決定性因素，而不管這種供求關(guān)系是合理的還是投機(jī)的。從短期來看，因為開發(fā)商囤積的土地沒有消化，房價依然還會處于高位，也就是說，僅開發(fā)商現(xiàn)囤土地就能維持一段時間高房價。開發(fā)商所囤土地多是高價競得，不可能降低房屋造價攤薄利潤甚至虧損。

　　地價向來被認(rèn)為是市場信心最敏感的風(fēng)向標(biāo)。但筆者以為，消費者最看重的是房價變化，可以說，只有房價才是市場信心惟一敏感的風(fēng)向標(biāo)。甚至可以認(rèn)為，即便房價下降，也不是土地市場降溫所致，而是貨幣緊縮政策抑制需求的結(jié)果。

　　因此，對于這輪土地市場降溫，應(yīng)從多個角度分析，既要看到造成降溫的有形之手和無形之手，也應(yīng)看到房屋需求仍未得到有效控制和緩解。在這一問題解決之前，斷言土地市場降溫將引導(dǎo)房價下降是不可靠的。