一、建筑物估價方法

　　1、重置價格折舊法

　　這是一種成本估價法，適合對獨立舊建筑物估價，及評估城市房屋拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)，基本公式：

　　建筑物價格=建筑物重置價格-已使用年限的折舊額

　　或：建筑物價格=建筑物重置價格×成新度

　　重置價格的確定：

　　包括兩種情況：一種以重建成本替代重置價格；另一種以重置成本替代重置價格。兩者適用范圍不同，得出的重置價格也不完全相同。

　　折舊額的計算方法：

　　A.新舊程度折舊法

　　B.平均年限折舊，又稱定額法、直線法

　　C.定率折舊法，又稱殘存漸減法、遞減折舊法、余額折舊法

　　D.年數(shù)合計法

　　E.償還基金法，又稱償債基金法

　　2、對照法

　　對照法也稱標(biāo)準(zhǔn)法，是指與標(biāo)準(zhǔn)房價要求的條件相對照。試算公式為：

　　房屋評估價格=[（標(biāo)準(zhǔn)房價×共用部位修正系數(shù)±朝向差價±樓層差價）×折舊率]×評估總建筑面積

　　3、建筑物殘余法

　　通過求出建筑物的純收益，再根據(jù)建筑物的還原利率與折舊率，采用收益還原法計算建筑物的收益價格的方法。

　　估價步驟：

　�。�1）計算土地與建筑物總收益

　　（2）計算土地的收益

　�。�3）計算建筑物的收益

　　（4）確定還原利率

　�。�5）估算建筑物價格

　　建筑物收益價格計算公式：

　　p2=a2/（r2+d）=（a-p1r1）/（r2+d）

　　4、比較法

　　比較法是將待估建筑物與在較近時期內(nèi)發(fā)生交易的類似建筑物加以比較，修正得出待估建筑物價格的一種估價方法。同市場比較法評估土地的原理基本一致，只是比較的因素、項目不同。計算公式為：

　　建筑物價格=買賣實例單價×評估時建材價格指數(shù)/交易時建材價格指數(shù)×評估對象交易情況/交易實例交易情況×評估對象的比較因素條件系數(shù)/交易實例的比較因素條件系數(shù)×建筑面積

　　二、各種估價對象適宜的估價方法

　　1、評估對象土地上無建筑物時評估土地價格

　　2、評估對象土地上有建筑物時評估土地價格

　　3、評估對象土地上有建筑物時評估建筑物價格

　　4、評估對象土地上有建筑物時評估整個不動產(chǎn)價格

　　三、綜合計算題解題要點

　　1、綜合計算題考察目的

　　主要考察應(yīng)試者對幾種主要估價方法的綜合運用能力，每道題的解答一般貫穿一種主要方法，但該種方法所需某些條件要借助其他方法才能求得。比如：

　　以剩余法為主線，需借助市場比較法或收益還原法來求取與其開發(fā)價值；

　　以收益還原法為主線，需要使用重置成本法求得房屋現(xiàn)值；

　　以市場比較法為主線，需借助成本逼近法、收益還原法求得各比較案例地價。

　　2、解題思路

　　首先，審清題目要求和已知條件；

　　第二，考慮以那種方法為主；

　　第三，分析應(yīng)用該種方法還有那些條件不能滿足，需借助什么方法求得。

　　3、特別注意事項

　　題目中通常會隱藏一些條件，但同時又會給出一些干擾條件，這就需要進(jìn)行仔細(xì)判斷和識別。