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土地估價師

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增加土地供給可緩解經(jīng)濟(jì)困境

2008-05-23 09:42 來源: 打印 | 收藏 |
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  當(dāng)前的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢已經(jīng)讓政策制定者陷入了兩難困境,一方面是物價上漲和流動性過剩的巨大壓力,另一方面是證券和房地產(chǎn)市場的蕭條、制造業(yè)不景氣和增長減速甚至衰退的風(fēng)險日益顯現(xiàn)。為了對付通脹,可用的貨幣政策幾乎已經(jīng)用盡,剩下的加息措施則會加劇后一方面的風(fēng)險。對付流動性過剩的QDII等放閘措施由于美元疲軟和港股低迷而不見效果,而另一個選項人民幣升值一步到位,本來是個好辦法,可惜時機(jī)已經(jīng)錯過,現(xiàn)在一步到位會嚴(yán)重打擊已經(jīng)不景氣的制造業(yè)和出口。

  那么,還有沒有別的手段同時避免通脹和衰退兩方面的風(fēng)險?可以考慮向房地產(chǎn)市場增加土地供給。大量增加供給可以立刻把房價降下來,使更多的人買得起房子,而繁榮的房產(chǎn)銷售既可以鎖住大量流動性,又保證了銀行穩(wěn)定的低風(fēng)險利潤源,同時又可維持經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展,可謂一舉四得。而且,這是一個可以立即見效的辦法,政策宣布當(dāng)日房價就會開始下降,需求就會啟動。

  前幾年,在民眾對房價飛漲的高聲抱怨之下,政府出臺了一系列調(diào)控措施,現(xiàn)在的確把房價壓住了。但打壓房價的初衷是讓更多人買得起房子,而不是逼得大家都不買房了然后價格跌下來,現(xiàn)在的情況卻恰恰是后一種,緊縮房貸、提高首付、限制二手交易,這些都是打擊需求而不是增加供給。

  有人爭辯說,這是為了打擊投機(jī)炒作,投機(jī)并不反映真實需求,卻抬高了房價。這種邏輯是錯誤的,投機(jī)者或許的確沒有代表他自己的真實需求,卻代表了其他人未來的需求,如果他代表錯了,那倒霉賠錢的是他自己。而且,如果你想打擊投機(jī),那么增加供給是最佳手段,在供給將大量增加的局勢下,沒有傻瓜會把手里的閑置土地和閑置房產(chǎn)繼續(xù)囤積下去。

  另一種反對意見是,大量增加房地產(chǎn)用地會破壞既定的耕地保護(hù)政策,從而危及糧食安全。這種說法也是錯的。房產(chǎn)開發(fā)的絕大多數(shù)都是在城市建立住宅區(qū),而城市住宅區(qū)的居住密度和土地利用率比農(nóng)村宅基地高得多,所以,在滿足相同人口居住需求的前提下,發(fā)展城市住宅只會節(jié)約而不是浪費耕地,這一邏輯鏈條中的唯一缺口就是開發(fā)和銷售環(huán)節(jié)可能存在土地和房產(chǎn)囤積,但正如前面所說,大量增加土地供給會立刻打擊囤積。

  那么,實施這一政策有沒有障礙?有的。首先反對的可能是已經(jīng)囤積了大量土地的地產(chǎn)商,這一點暫且按下不表;其次是耕地保護(hù)政策的結(jié)構(gòu),現(xiàn)行的18億畝指標(biāo)是按行政區(qū)劃逐級分解落實的,這種結(jié)構(gòu)與房地產(chǎn)業(yè)對土地需求的地理分布極不相配,大城市和工業(yè)密集區(qū)的用地受到程度不相稱的嚴(yán)重限制,這也是前幾年這些地方房價暴漲的根源所在。增加供給政策要起到預(yù)期的效果,就必須打破耕地指標(biāo)的逐級分解結(jié)構(gòu)。

  但是,如果按土地需求分布重新分配指標(biāo),將造成地方政府的財政失衡。解決這一矛盾的可行方案是允許地區(qū)間用地指標(biāo)有償調(diào)劑,讓急需用地的發(fā)達(dá)地區(qū)和大城市補貼其他地方政府財政,以換取用地指標(biāo)。

  增加供給是對付通脹而又不壓制經(jīng)濟(jì)增長動力的解決之道。房改以來,房地產(chǎn)業(yè)曾在十年高速增長中身當(dāng)大任,這一次,但愿它能臨危救險,再造繁榮。

延伸閱讀:增加 土地 供給
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