第四部分 房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析

　　第三章各種目的的房地產(chǎn)估價(jià)

　　考試目的

　　本部分的考試目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)不同估價(jià)目的在房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)所起的作用，房地產(chǎn)估價(jià)的假設(shè)前提，房地產(chǎn)價(jià)值類型與房地產(chǎn)估價(jià)前提之間的關(guān)系，房地產(chǎn)價(jià)值類型和估價(jià)前提、房地產(chǎn)權(quán)利和房地產(chǎn)交換價(jià)值之間的關(guān)系，以及它們和房地產(chǎn)估價(jià)目的的關(guān)系等的了解、熟悉和掌握程度。

　　考試內(nèi)容

　　第一節(jié)房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估

　　一、房地產(chǎn)抵押價(jià)值內(nèi)涵及評(píng)估實(shí)質(zhì)

　　二、房地產(chǎn)抵押估價(jià)的法律規(guī)定

　?。ㄒ唬┛梢栽O(shè)定抵押的房地產(chǎn)及對(duì)其抵押時(shí)的要求

　?。ǘ┎坏迷O(shè)定抵押的房地產(chǎn)

　　（三）其他限制條件

　?。ㄋ模┡c房地產(chǎn)抵押估價(jià)有關(guān)的規(guī)定

　　三、房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估技術(shù)路線及估價(jià)方法

　?。ㄒ唬┩耆a(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)

　?。ㄈ┎煌耆a(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)

　　（三）部分（局部）房地產(chǎn)

　?。ㄋ模┰诮üこ谭康禺a(chǎn)

　　（五）鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)房地產(chǎn)

　　四、房地產(chǎn)抵押估價(jià)的注意事項(xiàng)

　?。ㄒ唬┕纼r(jià)目的

　?。ǘ┕纼r(jià)時(shí)點(diǎn)

　?。ㄈ┐_認(rèn)估價(jià)對(duì)象可以作為設(shè)定抵押的房地產(chǎn)

　?。ㄋ模┖侠泶_定假設(shè)前提和限制條件

　　（五）把握市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)防止高估

　?。┕纼r(jià)中的謹(jǐn)慎原則

　?。ㄆ撸┦袌?chǎng)變現(xiàn)能力分析

　?。ò耍┱f明與風(fēng)險(xiǎn)提示

　?。ň牛┢渌?/P>

　　第二節(jié)建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估

　　一、建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估的特點(diǎn)

　?。ㄒ唬┙ㄔO(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估應(yīng)采用市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)

　?。ǘ┕纼r(jià)時(shí)點(diǎn)一般為估價(jià)作業(yè)日期以后某一時(shí)點(diǎn)

　?。ㄈ┎煌鲎尫绞娇蓚?cè)重采用不同的估價(jià)方法

　?。ㄋ模┧鸭袌?chǎng)資料時(shí)，尤其應(yīng)注重所選實(shí)例的可替代性

　　二、建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估方法的選擇

　?。ㄒ唬┦袌?chǎng)法

　?。ǘ┘僭O(shè)開發(fā)法

　　（三）成本法

　?。ㄋ模┗鶞?zhǔn)地價(jià)修正法

　　第三節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估

　　一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估的特點(diǎn)

　　二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估常用方法

　?。ㄒ唬┦袌?chǎng)法

　?。ǘ┘僭O(shè)開發(fā)法

　?。ㄈ┏杀痉?/P>

　?。ㄋ模┦找娣?/P>

　　（五）基準(zhǔn)地價(jià)修正法

　　第四節(jié)城市房屋拆遷估價(jià)

　　一、城市房屋拆遷估價(jià)內(nèi)涵及特點(diǎn)

　　（一）估價(jià)數(shù)量大

　?。ǘ┥婕懊鎻V，社會(huì)影響大

　　（三）估價(jià)對(duì)象復(fù)雜，需要協(xié)調(diào)各種關(guān)系

　?。ㄋ模┭a(bǔ)償價(jià)格關(guān)聯(lián)性強(qiáng)

　　二、城市房屋拆遷估價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)與方法

　　三、城市房屋拆遷估價(jià)技術(shù)路線

　　（一）“標(biāo)本房屋”市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估技術(shù)路線

　　1．確定“標(biāo)本房屋”的基本條件

　　2．選擇“標(biāo)本房屋”

　　3．評(píng)估“標(biāo)本房屋”的市場(chǎng)價(jià)格

　　4．評(píng)估確定其他拆遷房屋的市場(chǎng)價(jià)格

　?。ǘ暗湫头课荨笔袌?chǎng)價(jià)格評(píng)估技術(shù)路線

　?。ㄈ﹨^(qū)位指導(dǎo)價(jià)市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估技術(shù)路線

　　四、城市房屋拆遷估價(jià)應(yīng)注意的問題

　?。ㄒ唬┎疬w估價(jià)的估價(jià)對(duì)象

　?。ǘ┎疬w估價(jià)委托人的合法性

　　（三）拆遷估價(jià)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)、估價(jià)目的和估價(jià)時(shí)點(diǎn)

　?。ㄋ模┎疬w估價(jià)價(jià)格內(nèi)涵

　　（五）幾種特殊產(chǎn)別房屋的估價(jià)

　　五、城市房屋拆遷估價(jià)的工作方式

　　（一）拆遷估價(jià)前的準(zhǔn)備工作

　?。ǘ┤霊粽{(diào)查

　　（三）室內(nèi)作業(yè)，出具估價(jià)報(bào)告

　　（四）現(xiàn)場(chǎng)答疑

　　六、城市房屋拆遷估價(jià)糾紛的解決

　　第五節(jié)房屋租賃價(jià)格評(píng)估

　　一、房屋租賃價(jià)格評(píng)估的特點(diǎn)

　　（一）住宅類房屋租賃價(jià)格評(píng)估分為政策性評(píng)估和市場(chǎng)租賃評(píng)估兩種類型

　?。ǘ┳饧s對(duì)租金估價(jià)有一定的影響

　?。ㄈ﹦潛芡恋厣系臓I(yíng)利性房屋租賃價(jià)格評(píng)估應(yīng)確定土地收益中的國(guó)家部分

　　二、房屋租賃價(jià)格管理的法律規(guī)定

　?。ㄒ唬┓课葑赓U價(jià)格應(yīng)以合同形式載明

　?。ǘ┎煌猛痉课葑赓U價(jià)格管理規(guī)定

　?。ㄈ┧椒孔赓U價(jià)格管理規(guī)定

　　三、房屋租賃價(jià)格評(píng)估常用的估價(jià)方法

　　（一）市場(chǎng)法

　?。ǘ┦找娣?/P>

　　（三）成本法

　　第六節(jié)房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià)

　　一、房地產(chǎn)保險(xiǎn)概述二、房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià)的特點(diǎn)

　?。ㄒ唬┍ｋU(xiǎn)價(jià)值和保險(xiǎn)金額的區(qū)別

　?。ǘ┲苯訐p失和間接損失

　　（三）房地產(chǎn)投保時(shí)的估價(jià)

　?。ㄋ模┍ｋU(xiǎn)事故發(fā)生后的評(píng)估

　　第七節(jié)房地產(chǎn)課稅估價(jià)

　　一、房產(chǎn)稅估價(jià)

　　二、土地增值稅估價(jià)

　　（一）區(qū)分評(píng)估目的，明確評(píng)估內(nèi)容

　　1．隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的或轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格又無正當(dāng)理由的

　　2．提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的

　?。ǘ┛鄢?xiàng)目評(píng)估方法的選擇

　　1．取得土地使用權(quán)所支付的金額

　　2．房地產(chǎn)開發(fā)成本

　　3．舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格

　　三、契稅估價(jià)

　　第八節(jié)房地產(chǎn)分割、合并估價(jià)

　　一、房地產(chǎn)分割、合并估價(jià)的特點(diǎn)

　　二、房地產(chǎn)合并的法律規(guī)定

　　（一）房地產(chǎn)是否符合法定的轉(zhuǎn)讓條件

　?。ǘ┐喜⒎康禺a(chǎn)的土地使用權(quán)取得方式

　　（三）待合并房地產(chǎn)的土地用途

　?。ㄋ模┐喜⒎康禺a(chǎn)的土地使用權(quán)剩余年限

　　三、房地產(chǎn)合并估價(jià)方法要點(diǎn)

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)合并前后價(jià)格的計(jì)算要客現(xiàn)、準(zhǔn)確

　?。ǘ┰鲋殿~的分配要準(zhǔn)確、合理

　　第九節(jié)房地產(chǎn)糾紛估價(jià)

　　一、房地產(chǎn)價(jià)格（價(jià)值）類糾紛及其特點(diǎn)

　　二、房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果糾紛及其特點(diǎn)

　　三、房地產(chǎn)糾紛估價(jià)及其特點(diǎn)

　　第十節(jié)企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)行為涉及的房地產(chǎn)估價(jià)

　　一、企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)行為涉及的房地產(chǎn)估價(jià)類型

　　（一）房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移

　　二、估價(jià)的假設(shè)前提

　　三、估價(jià)方法的選用

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的估價(jià)

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移的估價(jià)

　　考試要求

　　1．掌握房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估

　　2．熟悉建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估

　　3．掌握房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估

　　4．掌握城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)

　　5．掌握房屋租賃價(jià)格評(píng)估

　　6．熟悉房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià)

　　7．熟悉房地產(chǎn)課稅估價(jià)

　　8．了解房地產(chǎn)分割、合并估價(jià)

　　9．了解房地產(chǎn)糾紛估價(jià)

　　10．了解企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)行為涉及的房地產(chǎn)估價(jià)

　　為幫助參加房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試的學(xué)員有效備考，2008年建設(shè)工程教育網(wǎng)聘請(qǐng)國(guó)內(nèi)權(quán)威的房地產(chǎn)估價(jià)師考試輔導(dǎo)專家，充分利用自身網(wǎng)絡(luò)教育優(yōu)勢(shì)，強(qiáng)力推出“2008年全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師考試網(wǎng)上輔導(dǎo)”，學(xué)員自付費(fèi)之日起可不限時(shí)間、次數(shù)重復(fù)點(diǎn)播學(xué)習(xí)，直到當(dāng)期考試結(jié)束后一周關(guān)閉，并可享受24小時(shí)權(quán)威專家在線答疑服務(wù)，機(jī)會(huì)難得，欲報(bào)從速！

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