土地市場冷暖自知

　　當前中國樓市方向未卜，土地市場風云同樣莫測。

　　就在一年前全國各大城市還在以不斷刷新的“地王”紀錄為榮，時至今夏，包括京滬穗在內(nèi)的一線城市土地拍賣會早已人氣稀疏。這也昭示著開發(fā)商在陷入“錢荒”后，對在一線城市拿地拿地愈發(fā)謹慎。

　　不過，盡管如此，據(jù)國土資源部消息，根據(jù)中國城市地價動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)對全國重點地區(qū)和主要城市監(jiān)測結果的分析預測，今年地價水平總體上漲，居住地價趨向穩(wěn)定。

　　在這種情況下，土地市場內(nèi)的洗牌局面必將率先加劇。

　　據(jù)一位不愿意透露姓名的地產(chǎn)公司項目拓展經(jīng)理說：“面粉比面包還貴”的局面不應該也不可能持續(xù)下去，當前為規(guī)避風險以及考慮到資金不足等原因，開發(fā)商拿地開始轉向地價較低的二、三線城市已經(jīng)成為一種趨勢。

　　“地多錢少”，需要速配

　　與二三線城市所期待的大量資金涌入，熱點地塊價值重新被衡量的預期不同，除去少數(shù)已經(jīng)成為熱點的二三線城市，很多相對比較偏僻的二三線城市，依然面臨著土地推介壓力。

　　“如果能有一個平臺把這些土地項目集中起來，同時將更多的投資基金，還有全國各地的開發(fā)商匯聚到一起，應該會促成土地與資金更好的融合”。一位投資公司的合伙人如此表態(tài)。

　　事實上，這位合伙人的愿望也正是2008年CIHAF中國住交會的雄心所在。與以前只滿足于為開發(fā)商搭建一個展示形象的舞臺不同，經(jīng)過10年歷練與積累，中國住交會如今已經(jīng)具備了搭建中國房地產(chǎn)全景產(chǎn)業(yè)鏈的能力，并且可以做到讓這個產(chǎn)業(yè)鏈上的城市土地、開發(fā)商與投資基金在房地產(chǎn)業(yè)界的系統(tǒng)內(nèi)循環(huán)共生。

　　拿2007年的第九屆CIHAF中國住交會來說，200余家代表著3000億美規(guī)模、來自美國、歐洲及新加坡等國家和地區(qū)的投資基金、以及眾多的國內(nèi)地產(chǎn)投資商、投資銀行、信托公司和投資顧問在CIHAF中國地產(chǎn)投融資洽談會上深度交流，并且在3天的住交會后確實達成了數(shù)目可觀的速配交易。

　　但是，跟上一年情況有所不同的是，2008年的土地交易市場上，制約因素前所未有的多。首先，從土地控制層面上來說，國家系列政策的出臺，在規(guī)范開發(fā)企業(yè)規(guī)范拿地的同時，進而形成在土地交易市場的上游進行調(diào)控。其次，從開發(fā)商目前境況上來說，自從拐點論出現(xiàn)以來，樓市成交量日漸萎縮，開發(fā)商資金鏈日益緊繃已經(jīng)是大家公認的事實。再者，由于中國房地產(chǎn)商所面對的政策和市場的不確定性均在增加，房地產(chǎn)企業(yè)融資成本由此上升。與此同時，土地抵押貸款項目開始增多。貸不到錢的開發(fā)商不得不轉讓項目，而接手的買家卻更為謹慎。

　　當前資本與土地的對話渠道的制度性缺失似乎成了中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的屏障，幸而CIHAF中國住交會在近幾年的活動和平臺搭建中前瞻性地看到這一點，并且一直在致力于為土地、開發(fā)商、資本三者之間的對話交流提供信息溝通渠道而努力。

　　科學規(guī)劃促成土地集約利用

　　事實上，當2008CIHAF中國住交會將“城市規(guī)劃展暨熱點城市土地推介會”當成一個獨立成規(guī)模的子展立項運作時，熟悉住交會的人就知道，城市規(guī)劃在未來一段時間內(nèi)將成為中國城市發(fā)展運營的關鍵詞了。

　　城市規(guī)劃“規(guī)劃”的科學性，是解讀城市土地價值，促進土地資源對接的必要前提。它有助于吸引全國乃至全球的開發(fā)商、投資商、城市規(guī)劃設計機構，在“房”與“地”之間，在政府與企業(yè)之間，搭建起一座交易、交流、合作、學習的橋梁。

　　對于重點城市，“城市規(guī)劃展暨熱點城市土地推介會”組委會將集中CIHAF平臺的優(yōu)質(zhì)資源，為參展的熱點城市和大型城市運營項目舉行隆重開館儀式，定向組織上下游合作伙伴、企業(yè)決策者、主流媒體、開幕式嘉賓、中外行業(yè)領袖，大會將進行全程電視直播、網(wǎng)絡直播。

　　CIHAF促進三方共贏

　　土地、開發(fā)商、資本三者作為城市用地管理者、開發(fā)者和使用者，追求的目標都是在規(guī)劃土地使用條件下，取得最大的投資效益和滿足最大的社會需求。

　　對于城市而言，土地與城市規(guī)劃是密不可分、互為作用的。市政府為了實現(xiàn)社會、經(jīng)濟、環(huán)境的宏觀效益，要通過城市規(guī)劃引導資源在不同區(qū)位優(yōu)化配置，并通過調(diào)控地價對國有地產(chǎn)一級市場進行經(jīng)營。因此，土地價格的科學合理程度直接決定于土地流動的規(guī)模和合理利用程度，從而促使土地開發(fā)朝城市規(guī)劃的方向發(fā)展，使得城市規(guī)劃不斷得以實現(xiàn)、完善。

　　目前大多品牌開發(fā)商集中在一線城市白熾化競爭，而二三線城市則相對平靜。對此，建設部政策研究室主任陳淮表示，當大城市競爭日趨激烈之際，開發(fā)商要想抓住新的歷史下的機遇，需在大中小城市協(xié)調(diào)發(fā)展的大背景下，以大城市為依托和輻射力，勇敢地走向二三線，甚至是中小城市，才能獲得長遠的發(fā)展。

　　調(diào)查顯示，目前中國二三線城市房地產(chǎn)開發(fā)的平均利潤率能夠達到30%，而京滬等一線城市的平均利潤率為15%左右。由此可以預測，隨著從緊的土地政策、金融政策還在持續(xù)，美國次貸危機仍在繼續(xù)，資本逐利的本性必然使其放棄在一線大城市的觀望狀態(tài)，從而將更多資金涌入二三線城市。

　　從這個意義上來說，與CIHAF同期舉辦的“城市規(guī)劃展暨熱點城市土地推介會”，聚焦中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的切實需求，匯聚全球房地產(chǎn)市場上最活躍的開發(fā)商、投資機構、基金公司，為中國腹地正在興起的諸多二三線城市的品牌推廣土地信息發(fā)布打造一個首選平臺，使得土地與投資基金、知名企業(yè)的現(xiàn)場對接，是一件非常有意義的事。

　　此外，CIHAF中國住交會作為一個全產(chǎn)業(yè)鏈資源共享平臺，在促進業(yè)界交流、促成資金與土地的交易達成功能外，還肩負著對當前科學合理規(guī)劃城市、合法規(guī)范交易土地的導向引領和輿論傳播職責。主辦方鼎力搭建一個市長與市場、政府與企業(yè)、上下游產(chǎn)業(yè)鏈等各方零距離交流平臺，希望藉此促進城市管理者、城市運營商、二元開發(fā)商、多元投資伙伴等各方人士的溝通與協(xié)作，共同分享城市規(guī)劃的新思維，促進相關各方專業(yè)發(fā)展、和諧共贏，從而將我們的城市價值發(fā)揮到最大化。

　　五大城市一季度土地交易氣象站

　　中國房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了2005穩(wěn)定房價年、2006調(diào)整住房供應結構年和2007保障性住房執(zhí)行年后，2008年的主題將不再單一，除了繼續(xù)保持緊縮的貨幣政策，落實住房保障政策和嚴打囤地將是今年的政策重點。

　　在此背景下，中國的土地市場也隨之風生水起，一線城市土地成交地塊明顯回落。

　　北京

　　根據(jù)北京市土地儲備中心的數(shù)據(jù)信息分析，截至2008年3月31日，已成交土地、正在交易土地和即將入市土地共計為99宗土地，土地面積1191萬平方米，與2007年土地交易情況相比，預計2008年土地面積增加35%.然而值得注意的是，在物權法實施以及金融緊縮政策背景下，造成了土地難以形成實際供應。除了1月份成交了32宗土地，2月份和3月份分別僅成交了6宗和3宗土地。

　　在一季度北京成交的住宅或含住宅性質(zhì)用地27宗，成交土地面積452萬平米，規(guī)劃建筑面積574萬平米，分別占總成交面積的85%和88%.在住宅及含住宅性質(zhì)土地中，位于五環(huán)以外的土地面積為367萬平米，占到81%，其中六環(huán)以外土地面積為170萬平米，占38%，三環(huán)以內(nèi)無新增供應。

　　上海

　　上海房地局不久前發(fā)布上海土地掛牌出讓第7號公告，推出26幅用地，地塊性質(zhì)全部為工業(yè)。據(jù)悉，今年前5個月，上海住宅用地總共只推出了區(qū)區(qū)10萬平方米。此前6號公告的3幅地塊也僅是上海土地交易市場啟用階段的嘗試之舉，總面積不到10萬平方米。

　　事實上，3號公告也是上海今年以來出讓的唯一一批有住宅部分的地塊。此前幾次土地出讓所供應的全部是金融以及辦公商業(yè)等性質(zhì)地塊。也就是說，上海今年住宅推地總共還不到10萬平方米，大量開發(fā)商已經(jīng)產(chǎn)生“斷糧”的焦慮。

　　廣州

　　2008年第1季度，廣州市土地市場的供求狀況較為平靜。經(jīng)歷了07年下半年推地的高峰期，本季度政府減緩推地的節(jié)奏。另一方面，受一系列宏觀調(diào)控政策的影響，開發(fā)商競投地塊的熱情有所減退。

　　總體而言，整個一季度廣州市成交地塊僅11塊，其中住宅用地3塊，占交易土地總建筑面積的51%.

　　深圳

　　深圳市近期住宅市場的行情深度影響了一季度住宅用地成交情況。

　　一季度深圳市土地出讓總量為141.93萬平方米，土地性質(zhì)包括工業(yè)、商業(yè)、純住宅用地等。其中，純住宅用地出讓12幅，總面積為76.517萬平方米，但成交僅為1幅小型地塊，面積為2.948萬平方米，僅占純住宅出讓面積總量的3.9%.

　　事實上，自2007年10月至今，深圳市住宅成交情況持續(xù)走低，反映到土地市場上則表現(xiàn)為開發(fā)商幾乎不愿拿地。因此，整個一季度深圳市住宅用地流拍嚴重，成交地塊均以工業(yè)用地為主。

　　重慶

　　08年一季度重慶市土地交易中心總成交地塊22宗（不包括工業(yè)用地）�？傮w放量情況較07年四季度有所減少。此外由于受政策等因素影響，低容積率供應地塊越來越少，別墅和類別墅產(chǎn)品因為土地源頭的制約將變得很稀缺。