假設(shè)開發(fā)法（下）

一、大綱要求：

考試目的：

測試應(yīng)考人員對假設(shè)開發(fā)法的基本原理、具體運(yùn)用的掌握程度。

考試基本要求：

掌握：假設(shè)開發(fā)法計算中各項的求取。

要點說明：

假設(shè)開發(fā)法計算中各項的求取。

假設(shè)開發(fā)法計算中需要事先求取的內(nèi)容主要有：開發(fā)經(jīng)營期、開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)、投資利息、開發(fā)利潤、投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)、折現(xiàn)率。

二、內(nèi)容講解：

7.4 假設(shè)開發(fā)法計算中各項的求取

7.4.1 開發(fā)經(jīng)營期

開發(fā)經(jīng)營期的起點是（假設(shè)）取得估價對象（待開發(fā)房地產(chǎn)）的日期，即估價時點，終點是預(yù)計未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營結(jié)束的日期。開發(fā)經(jīng)營期可分為開發(fā)期和經(jīng)營期。

開發(fā)期可稱為開發(fā)建設(shè)期、建設(shè)期，其起點與開發(fā)經(jīng)營期的起點相同，終點是預(yù)計待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)完成（竣工）的日期。對于在土地上進(jìn)行房屋建設(shè)的情況來說，開發(fā)期又可分為前期和建造期。前期是從取得待開發(fā)土地到動工開發(fā)（開工）的這段時間。建造期是從動工開發(fā)到房屋竣工的這段時間。

經(jīng)營期根據(jù)未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的不同經(jīng)營使用方式而可以具體化。未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的經(jīng)營使用方式，主要有銷售（包括預(yù)售，下同）、出租、營業(yè)、自用。因此，經(jīng)營期可以具體化為銷售期（針對銷售這種情況）和運(yùn)營期（針對出租、營業(yè)、自用這些情況）。銷售期是從開始銷售已開發(fā)完成或未來開發(fā)完成的房地產(chǎn)到將其全部銷售完畢的日期。銷售未來開發(fā)完成的房地產(chǎn)，即預(yù)售。在有預(yù)售的情況下，銷售期與開發(fā)期有重合。運(yùn)營期的起點通常是待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)完成（竣工）的日期，終點是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束的日期。

確定開發(fā)經(jīng)營期的目的，是為了把握開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)等發(fā)生的時間和數(shù)額，預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)售價或租金，以及各項收入和支出的折現(xiàn)或計算投資利息等。

確定開發(fā)經(jīng)營期的方法可采用類似于市場法的方法，即根據(jù)同一地區(qū)、相同類型、同等規(guī)模的類似開發(fā)項目已有的正常開發(fā)經(jīng)營期來估計。

開發(fā)期一般能較準(zhǔn)確地估計。但在現(xiàn)實中因某些特殊因素的影響，可能使開發(fā)期延長。例如，房屋拆遷或土地征用中遇到“釘子戶”，基礎(chǔ)開挖過程中發(fā)現(xiàn)重要的文物，原計劃籌措的資金不能按時到位，某些建筑材料、設(shè)備不能按時供貨，或者勞資糾紛，遭遇惡劣氣候，以及政治經(jīng)濟(jì)形勢發(fā)生突變等一系列因素，都可能導(dǎo)致工程停工，使開發(fā)期延長。由于開發(fā)期延長，開發(fā)商一方面要承擔(dān)更多的投資利息，另一方面要承擔(dān)總費(fèi)用上漲的風(fēng)險。但這類特殊的非正常因素在估計開發(fā)期時一般不考慮。經(jīng)營期、特別是銷售期，通常是難以準(zhǔn)確估計的，在估計時應(yīng)考慮未來房地產(chǎn)市場的景氣狀況。

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