第四章 房地產價格影響因素

　　房地產價格水平的高低及其變動，是眾多對房地產價格有影響的因素對房地產價格綜合作用的結果。這些對房地產價格有影響的因素，稱為房地產價格影響因素，簡稱影響因素或因素。因此，做好房地產估價還需知曉各房地產價格影響因素，掌握這些因素是如何以及在何種程度上影響房地產價格的。為此，本章首先綜合說明各種因素對房地產價格的影響，然后把它們分為房地產自身因素、人口因素、制度政策因素、經濟因素、社會因素、國際因素、心理因素和其他因素，分別分析它們對房地產價格的影響。

　　第一節(jié) 房地產價格影響因素概述

　　一、對房地產價格影響因素的總認識

　　房地產估價的主要難點，是房地產價格影響因素眾多且難以準確量化它們的影響。要把握房地產價格影響因素，準確量化它們對房地產價格的影響，首先應有下列8點認識：

　?。?）不同的影響因素或者其變化，引起房地產價格變動的方向是不盡相同的：有的因素或者其變化會導致房地產價格上升，有的因素或者其變化會導致房地產價格下降。并且，對于不同類型的房地產，同一因素或者其變化所引起的房地產價格的變動方向可能是不同的。例如，某一地帶有鐵路，該地帶如果是居住區(qū)，鐵路可能是其貶值因素；該地帶如果是倉儲或工業(yè)區(qū)，鐵路可能是其增值因素。弄清這一點，有助于估價時把握對房地產價值測算結果的調整方向，即面對某一影響因素或者其變化時，對房地產價值測算結果是應向上調整還是應向下調整。

　?。?）不同的影響因素或者其變化，引起房地產價格變動的程度是不盡相同的：有的因素或者其變化所導致的房地產價格的升降幅度較大，有的因素或者其變化所導致的房地產價格的升降幅度較小。以住宅的朝向和樓層為例，通常情況下朝向對價格的影響比樓層對價格的影響大。但是，對于不同類型的房地產，那些影響較大的因素也許會變?yōu)橛绊戄^小的因素，甚至沒有影響，相反，那些影響較小的因。素可能成為主要的影響因素。例如，商場與住宅相反，其樓層對價格的影響比朝向對價格的影響大。弄清這一點，有助于估價時合理確定各種影響因素的權重及對房地產價值測算結果的調整幅度。

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