二、估價(jià)方法選擇

　　（一）各種土地估價(jià)方法選擇的原則和綜合運(yùn)用

　　1．市場(chǎng)比較法

　　市場(chǎng)比較法用于地產(chǎn)市場(chǎng)較發(fā)達(dá)、有充足的具有替代性的土地交易實(shí)例的地區(qū)。市場(chǎng)比較法可用于評(píng)估土地的價(jià)值或價(jià)格，并可用于評(píng)估土地或房地產(chǎn)的租金，以及用于其他估價(jià)方法中有關(guān)參數(shù)的求取。

　　例題：替代原理是市場(chǎng)比較法的理論基礎(chǔ)。（　）

　　答案：（正確）

　　解析：市場(chǎng)比較法的基本理論基礎(chǔ)就是替代原則，所以是正確的。

　　2．收益還原法

　　收益還原法以求取土地純收益為途徑評(píng)估土地價(jià)格，它只適用于有收益或潛在收益的土地和建筑物，或是房地產(chǎn)的估價(jià)。因此對(duì)于沒(méi)有收益的不動(dòng)產(chǎn)，例如機(jī)關(guān)、學(xué)校、公園等公益事業(yè)的用地估價(jià)大多不適用。

　　3．剩余法

　　剩余法主要適用于下列幾種類(lèi)型的土地估價(jià)；

　�。�1）待開(kāi)發(fā)土地的估價(jià)；

　�。�2）待拆遷改造的再開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的估價(jià)；

　�。�3）僅將土地或房產(chǎn)整理成可供直接利用的土地或房地產(chǎn)的估價(jià)；

　�。�4）現(xiàn)有新舊房地產(chǎn)中地價(jià)的單獨(dú)評(píng)估。

　　4．成本逼近法

　　成本逼近法一般適用于新開(kāi)發(fā)土地的估價(jià)，特別適用于土地市場(chǎng)不發(fā)育，土地成交實(shí)例不多，無(wú)法利用市場(chǎng)比較法等方法進(jìn)行估價(jià)時(shí)采用。同時(shí)，對(duì)于既無(wú)收益又有很少交易情況的學(xué)校、公園以及公共建筑、公共設(shè)施等特殊性的土地估價(jià)也很適用。

　　例題：成本逼近法主要適用于（�。┑墓纼r(jià)。

　　A.商業(yè)用地

　　B．住宅用地

　　C．寫(xiě)字樓用地

　　D．工業(yè)用地或新增建設(shè)用地

　　解析：根據(jù)成本逼近法的適用范圍，成本逼近法一般適用于新開(kāi)發(fā)土地的估價(jià)，特別適用于土地市場(chǎng)不發(fā)育，土地成交實(shí)例不多，無(wú)法利用市場(chǎng)比較法等方法進(jìn)行估價(jià)時(shí)采用。同時(shí)，對(duì)于既無(wú)收益又有很少交易情況的學(xué)校、公園以及公共建筑、公共設(shè)施等特殊性的土地估價(jià)也很適用。答案選D．工業(yè)用地或新增建設(shè)用地。

　　5．路線價(jià)估價(jià)法

　　路線價(jià)估價(jià)法是一種迅速、公正合理，又能節(jié)省人力、財(cái)力，并可同時(shí)對(duì)大量宗地進(jìn)行估價(jià)的方法，特別用于土地課稅、土地重劃、征地拆遷或其他需要在大范圍內(nèi)對(duì)多宗土地進(jìn)行估價(jià)的場(chǎng)合。當(dāng)然，這種方法僅適用于城市的估價(jià)。

　　（1）適用于市街地，主要用于商業(yè)繁華區(qū)域土地價(jià)格的評(píng)估，對(duì)道路系統(tǒng)完整、道路兩旁的宗地排列整齊的區(qū)域和城市，效果更佳；

　�。�2）路線價(jià)估價(jià)法需要較多的交易實(shí)例，且土地市場(chǎng)要規(guī)范；

　　（3）路線價(jià)估價(jià)法能快速評(píng)估多宗土地的價(jià)格；

　�。�4）路線價(jià)估價(jià)結(jié)果的精度與路線價(jià)及其修正體系密切相關(guān)。

　�。ǘ�）土地市場(chǎng)分析的內(nèi)容及方法

　　1．土地市場(chǎng)分析的內(nèi)容

　　土地市場(chǎng)分析的內(nèi)容主要有：

　�。�1）市場(chǎng)發(fā)展方向預(yù)測(cè)信息，包括金融經(jīng)濟(jì)相關(guān)信息、房地產(chǎn)行業(yè)的有關(guān)政策和措施、房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易信息、城市發(fā)展和規(guī)劃信息。

　�。�2）基礎(chǔ)數(shù)據(jù)信息，包括基準(zhǔn)地價(jià)及修正體系、標(biāo)定地價(jià)、路線價(jià)、地區(qū)GDP、物價(jià)指數(shù)、地區(qū)各類(lèi)行業(yè)成本和銷(xiāo)售利潤(rùn)率等。

　�。�3）土地市場(chǎng)成交價(jià)格信息。

　�。�4）房屋租賃價(jià)格信息。

　　2．土地市場(chǎng)分析的方法

　　對(duì)分析內(nèi)容按地域、區(qū)位、交易情況等分類(lèi)，分析判斷地價(jià)的走勢(shì)和各種因素對(duì)地價(jià)的影響程度，確定估價(jià)相關(guān)參數(shù)。

　　本章小結(jié)：

　　現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查是收集土地估價(jià)資料的重要手段之一，本章對(duì)土地估價(jià)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查的目　的、內(nèi)容、方法和要求做了系統(tǒng)說(shuō)明，介紹了現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查資料的內(nèi)容。對(duì)于本章的學(xué)習(xí)，關(guān)鍵要理解土地估價(jià)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查的方法和要求，從而加深對(duì)土地估價(jià)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查的目的、內(nèi)容的理解和記憶。主要介紹了土地估價(jià)技術(shù)思路、估價(jià)目的、影響因素、使用原則等的分析以及估價(jià)方法的選擇，非常實(shí)用，對(duì)將來(lái)具體操作土地實(shí)務(wù)十分有幫助。