土地登記

　　土地登記是國家用來確認(rèn)土地所有權(quán)、使用權(quán)和他項(xiàng)權(quán)利，依法規(guī)定由土地權(quán)利人或變更當(dāng)事人向國家主管機(jī)關(guān)提交登記申請(qǐng)書、產(chǎn)權(quán)證書等權(quán)源文件，經(jīng)審核無誤后將土地權(quán)利或權(quán)利變更事項(xiàng)記載于國家土地登記簿的法律過程。土地登記以縣級(jí)行政區(qū)為單位組織進(jìn)行。具體運(yùn)作由縣級(jí)以上人民政府土地管理部門負(fù)責(zé)。

　　土地登記以宗地為基本單元。擁有或者使用兩宗以上土地的土地使用者或土地所有者，應(yīng)當(dāng)分宗申請(qǐng)登記。兩個(gè)以上土地使用者共同使用一宗土地的，應(yīng)當(dāng)分別申請(qǐng)登記�？缈h級(jí)行政區(qū)使用土地的，應(yīng)當(dāng)分別向土地所在地縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門申請(qǐng)登記。

　　（1）土地登記的類型

　　土地登記按其不同特點(diǎn)分為初始土地登記和變更土地登記。

　　1）初始土地登記

　　是在規(guī)定的期限內(nèi)對(duì)轄區(qū)內(nèi)全部土地，或者特定區(qū)域的土地進(jìn)行的普遍登記，亦稱土地總登記。

　　2）變更土地登記

　　也稱日常土地登記或經(jīng)常性土地登記，指在初始土地登記的基礎(chǔ)上，根據(jù)土地使用者、所有者和他項(xiàng)權(quán)利者的土地權(quán)利或主要用途發(fā)生變更而隨時(shí)辦理的登記。包括土地使用權(quán)、所有權(quán)和土地他項(xiàng)權(quán)利設(shè)定登記，土地使用權(quán)、所有權(quán)和土地他項(xiàng)權(quán)利變更登記，名稱、地址和土地用途變更登記，注銷土地登記等。

　�。�2）土地登記的程序

　　1）土地登記申請(qǐng)

　　初始土地登記申請(qǐng)時(shí)，國有土地使用權(quán)由使用國有土地的單位及法定代表人或者使用國有土地的個(gè)人申請(qǐng)登記。集體土地所有權(quán)由村民委員會(huì)或者農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織及法定代表人申請(qǐng)登記。集體土地使用權(quán)由使用集體土地的單位及法定代表人或者使用集體土地的個(gè)人申請(qǐng)登記。土地他項(xiàng)權(quán)利需要單獨(dú)申請(qǐng)的，由有關(guān)權(quán)利人申請(qǐng)登記。

　　2）地籍調(diào)查

　　地籍調(diào)查系土地登記機(jī)關(guān)按規(guī)程要求，對(duì)申請(qǐng)登記的土地采取實(shí)地調(diào)查、核實(shí)、定界、測(cè)量、成圖等措施，查清土地的位置、權(quán)屬性質(zhì)、界線、面積、用途及土地所有者、使用者和他項(xiàng)權(quán)利者的有關(guān)情況，為權(quán)屬審核、注冊(cè)登記和頌發(fā)土地證書提供依據(jù)。地籍調(diào)查分為權(quán)屬調(diào)查和地籍測(cè)量兩部分。

　　3）權(quán)屬審核

　　土地管理部門應(yīng)當(dāng)在受理土地使用權(quán)、所有權(quán)設(shè)定登記，土地使用權(quán)、所有權(quán)變更登記，名稱、地址和土地用途變更登記申請(qǐng)之日起三十日內(nèi)，對(duì)登記申請(qǐng)和地籍調(diào)查結(jié)果進(jìn)行審核，并報(bào)經(jīng)批準(zhǔn)后進(jìn)行注冊(cè)登記，頒發(fā)、更換或者更改土地證書。

　　土地管理部門應(yīng)當(dāng)在受理土地他項(xiàng)權(quán)利設(shè)定登記、土地他項(xiàng)權(quán)利變更登記和注銷土地登記申請(qǐng)之日起十五日內(nèi)，對(duì)登記申請(qǐng)和地籍調(diào)查結(jié)果進(jìn)行審核后辦理注冊(cè)，登記或者注銷登記，頒發(fā)或者更換土地他項(xiàng)權(quán)利證明書，或者將注銷登記的結(jié)果書面通知當(dāng)事人。

　　土地管理部門作出不予受理土地登記申請(qǐng)或者暫緩登記決定的，應(yīng)當(dāng)自接到申請(qǐng)之日起十五日內(nèi)將作出決定的理由書面通知當(dāng)事人。

　　4）注冊(cè)登記

　　5）核發(fā)或更改土地證書

　�。�3）土地他項(xiàng)權(quán)利登記的內(nèi)容及特點(diǎn)

　　1）土地他項(xiàng)權(quán)利登記的內(nèi)容：

　　①土地他項(xiàng)權(quán)利人、義務(wù)人；

　�、谕恋匚恢眉捌涿娣e；土地用途和等級(jí)；土地使用權(quán)性質(zhì)；

　�、弁恋厮�項(xiàng)權(quán)利種類及范圍；土地他項(xiàng)權(quán)利設(shè)定日期，權(quán)利順序等。

　�。�2）土地他項(xiàng)權(quán)利登記的特點(diǎn)：

　　①土地他項(xiàng)權(quán)利設(shè)定登記不涉及土地所有權(quán)、使用權(quán)的變更，因此，其設(shè)定登記和變更登記不需要報(bào)人民政府批準(zhǔn)，經(jīng)土地行政主管部門批準(zhǔn)后，即可直接進(jìn)行注冊(cè)登記。

　�、谕恋厮�項(xiàng)權(quán)利的登記在宗地原《土地登記卡》上進(jìn)行。

　�。�4）土地權(quán)利登記的內(nèi)容及特點(diǎn)

　　1）土地登記的內(nèi)容

　�、偻恋貦�(quán)利主體。即權(quán)利的歸屬，指國有土地使用者、集體土地所有者、集體土地使用者和土地他項(xiàng)權(quán)利者。集體土地所有者只能是農(nóng)民集體。如集體經(jīng)濟(jì)組繪織或村民委員會(huì)；個(gè)人合伙聯(lián)營組織也可以成為民事主體。

　�、谕恋貦�(quán)利客體。包括權(quán)屬界址及其面積；土地用途和等級(jí)；地上附著物的登記。

　　③土地權(quán)屬來源及其性質(zhì)。土地權(quán)屬來源是指土地所有者或使用者最初取得土地的方式，土地權(quán)屬來源合法，是進(jìn)行土地登記，確認(rèn)土地權(quán)屬的必要條件。

　　2）土地登記的特點(diǎn)

　�、俳y(tǒng)一性

　�、谖ㄒ恍�

　�、弁暾�性和連續(xù)性

　�、軓�(qiáng)制性

　　⑤可信性

　�。�5）土地登記代理的概念及有關(guān)要求

　　土地登記代理是指土地登記代理機(jī)構(gòu)在受托權(quán)限內(nèi)，為委托人提供土地登記咨詢、代理等業(yè)務(wù)服務(wù)，并由委托人直接承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任的經(jīng)營活動(dòng)。

　　土地登記代理是土地市場(chǎng)中介服務(wù)的一種，屬于委托代理的范疇。

　　進(jìn)行土地登記代理，須遵循以下要求和原則：

　　1）合法原則

　　2）平等自愿原則

　　3）公平公正原則

　　4）等價(jià)有償原則

　　5）誠實(shí)信用原則

　　6）保密原則