1、市場比較法估價(jià)的程序

收集交易資料——確定比較交易案例——進(jìn)行市場交易情況修正——期日修正——區(qū)域、個(gè)別因素修正——使用年限修正——容積率修正——地價(jià)確定

2、市場比較法每個(gè)步驟介紹

（1）收集交易資料

（2）確定比較交易案例

明確5個(gè)具體要求，還應(yīng)建立價(jià)格比較基礎(chǔ)

（3）市場交易情況修正

是指排除掉交易行為中的一些特殊因素所造成的交易價(jià)格偏差。

修正方法：A=待估宗地情況或正常情況指數(shù)/比較案例宗地情況指數(shù)

（4）期日修正

交易案例的交易期日與待估土地估價(jià)期日是有差異的，可采用地價(jià)指數(shù)或房屋價(jià)格指數(shù)的變動率來分析計(jì)算，將交易價(jià)格修訂為估價(jià)期日的價(jià)格。進(jìn)行期日修正時(shí)，要特別注意價(jià)格指數(shù)的基期，要先調(diào)整到定基值數(shù)。

B=估價(jià)期日的價(jià)格指數(shù)/交易時(shí)期價(jià)格指數(shù)

（5）區(qū)域因素修正

區(qū)域因素的實(shí)質(zhì)和內(nèi)容。區(qū)域因素修正是市場比較法中的一個(gè)基本修正。

修正方法：修正方法的三個(gè)步驟，及區(qū)域因素條件指數(shù)的計(jì)算。

D=待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)/比較案例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)

（6）個(gè)別因素修正

個(gè)別因素的實(shí)質(zhì)、內(nèi)容和個(gè)別因素修正的目的。

修正方法程序及計(jì)算公式基本同于區(qū)域因素的修正方法。

（7）土地使用權(quán)年限修正

土地使用權(quán)年限屬于特殊的個(gè)別因素，修正方法是先計(jì)算使用年期修正系數(shù)，再利用年期修正系數(shù)對交易案例地價(jià)進(jìn)行年期修正。

年期修正系數(shù)K=[1-1/（1+r）^m]/ [1-1/（1+r）^n]

年期修正后地價(jià)=比較案例價(jià)格×K

（8）容積率修正

容積率屬于特殊的個(gè)別因素，同樣用修正系數(shù)來修正地價(jià)，要注意容積率修正的是樓面地價(jià)還是地面地價(jià)。

容積率修正后的交易案例價(jià)格=比較宗地價(jià)格×（待估宗地容積率修正系數(shù)/比較案例宗地容積率修正系數(shù)）

（9）土地價(jià)格的最終確定

通過各相關(guān)因素修正后，即可得出待評估土地的試算比準(zhǔn)價(jià)格，然后對多個(gè)試算比準(zhǔn)價(jià)格進(jìn)行比較分析，綜合確定待估宗地的合理比準(zhǔn)價(jià)格。

對多個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格處理，綜合確定地價(jià)的基本方法有三種：簡單平均法、加權(quán)平均法、取中位數(shù)或眾數(shù)。