不同條件下不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)值的計(jì)算要求及方法

　　1.對(duì)于習(xí)慣出售的不動(dòng)產(chǎn)，如居住用商品房、工業(yè)廠房等，應(yīng)按當(dāng)時(shí)市場(chǎng)上同類(lèi)用途、性質(zhì)和結(jié)構(gòu)的不動(dòng)產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格，采用市場(chǎng)比較法確定開(kāi)發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)（總開(kāi)發(fā)價(jià)值）。

　　2.對(duì)于習(xí)慣出租的不動(dòng)產(chǎn)，如寫(xiě)字樓和商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)等，其開(kāi)發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)的確定，可根據(jù)當(dāng)時(shí)市場(chǎng)上同類(lèi)用途、性質(zhì)、結(jié)構(gòu)和裝修條件不動(dòng)產(chǎn)的租金水平和出租費(fèi)用水平，采用市場(chǎng)比較法確定所開(kāi)發(fā)不動(dòng)產(chǎn)出租的純收益，再采用收益還原法將出租純收益轉(zhuǎn)化為不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)。具體確定需要參考以下幾個(gè)步驟：①單位面積的月租金或年租金；②不動(dòng)產(chǎn)出租水平；③不動(dòng)產(chǎn)還原利率；④可出租的凈面積。

　　例如：根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的租金水平，與所開(kāi)發(fā)不動(dòng)產(chǎn)類(lèi)似的不動(dòng)產(chǎn)月租金水平為每建筑平方米200元，其中維修費(fèi)、管理費(fèi)等出租費(fèi)用為30%，該類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)的還原率為8%，總建筑面積4000平方米，可出租率為85%，則所開(kāi)發(fā)不動(dòng)產(chǎn)的總價(jià)（設(shè)定為無(wú)限年期）可確定為：

　　200×（1-30%）×12×4000×85%×1/8%=71400（萬(wàn)元）

　　注意事項(xiàng)：

　　A、售價(jià)預(yù)測(cè)要合理：根據(jù)現(xiàn)時(shí)的房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)、政策影響，預(yù)測(cè)建成后售價(jià)；

　　B、銷(xiāo)售時(shí)間預(yù)測(cè)要合理：如現(xiàn)行政策規(guī)定，商品房要主體封頂后才能預(yù)售；

　　C、銷(xiāo)售情況預(yù)測(cè)要合理：要根據(jù)市場(chǎng)承受條件，逐步銷(xiāo)售，不可能一建好就“銷(xiāo)售一空”，特別是大型房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)分期銷(xiāo)售，分期銷(xiāo)售同時(shí)要考慮資金的時(shí)間價(jià)值問(wèn)題。

　　D、租賃時(shí)要考慮出租率及租金增長(zhǎng)情況。注意可售面積與總建筑面積的區(qū)別，計(jì)算售價(jià)或租金時(shí)用可售面積，計(jì)算開(kāi)發(fā)成本時(shí)用總建筑面積。