土地市場管理

　　第一節(jié)土地市場及其管理手段

　　第二節(jié)土地出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃和抵押管理

　　重點難點

　　土地市場三級結(jié)構(gòu)特征；土地市場主體、客體、市場管理的內(nèi)容；市場管理手段；土地出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃和抵押管理

　　內(nèi)容講解

　　第六章土地市場管理

　　第一節(jié)土地市場及其管理手段

　　一、土地市場的概念

　　市場，是商品交易的場所，是商品交換中發(fā)生的各種經(jīng)濟關(guān)系的總和。

　　土地市場的概念，有狹義和廣義之分。狹義的市場是指進行土地交易的專門場所。廣義的土地市場則是指因土地交易所引起的一切商品交換關(guān)系的總和。

　　土地市場的內(nèi)涵包括中間商、代理商、金融信用、廣告信息等一切構(gòu)成土地產(chǎn)權(quán)交換關(guān)系的經(jīng)營性活動。

　　土地市場的客體主要是土地及其產(chǎn)權(quán)關(guān)系。因此，土地市場是有形的土地和無形權(quán)益、信息、咨詢服務(wù)等的統(tǒng)一體。

　　二、土地市場的特征

　　（1）交易實體的非移動性。

　�。�2）土地市場的地域性。

　�。�3）土地市場的壟斷性。

　�。�4）流通方式的多樣性。

　�。�5）土地供給彈性小。

　　判斷題：土地市場的壟斷性是存在地區(qū)市場狀況的不平衡現(xiàn)象的根本原因。（w）

　　判斷題。因為土地供給彈性小，因此，在一定地域市場內(nèi)，土地價格主要由需求來決定。（r）

　　三、土地市場的主體與客體

　　（一）土地市場主體

　　土地市場主體即土地市場的參與者（法人和自然人），包括供給者、需求者、中介者和管理者。

　　1、供給者是向土地市場提供交易對象的經(jīng)濟行為主體，主要是土地所有者和開發(fā)者、使用者（含經(jīng)營者）。

　　2.需求者是通過土地交易取得土地所有權(quán)、使用權(quán)租賃權(quán)抵押權(quán)等土地權(quán)利的單位和個人。

　　3.中介者

　　4.管理者。市場的管理者的基本任務(wù)在于維持交易秩序，提供交易質(zhì)量和效率，協(xié)調(diào)土地交易關(guān)系。管理者除必要的行政手段外，主要通過價格、稅收、信貸、利率等經(jīng)濟杠桿進行管理

　�。ǘ�）土地市場運行中的客體，就是土地本身及其產(chǎn)權(quán)關(guān)系。

　　土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系及其在市場運行中的交換，構(gòu)成土地市場客體的主要內(nèi)容。

　　四、土地市場的結(jié)構(gòu)

　　現(xiàn)階段的土地市場主要指城鎮(zhèn)土地市場。按照市場交易主體和市場運行過程，可將城鎮(zhèn)土地市場分為三級市場結(jié)構(gòu)。

　　1.土地一級市場

　　一級市場是土地使用權(quán)的出讓市場。土地一級市場是國家壟斷的市場

　　2.土地二級市場

　　即土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場二級市場是國家調(diào)控下的以市場調(diào)節(jié)為主的市場。

　　3.土地三級市場

　　三級市場是土地使用者之間進行的土地轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押、交換等交易活動。它是市場調(diào)節(jié)的開放市場。