1、土地收益的分類：實際收益和客觀收益（估價）

　　2、實際收益：是在現(xiàn)狀下實際取得的收益。由于個人的經(jīng)營能力等因素對實際收益影響很大，根據(jù)土地估價的性質(zhì)和特點，不能用它作為評估的依據(jù)。

　　3、客觀收益：是指排除了土地實際收益中屬于特殊的、偶然的要求后所能得到的一般正常收益，可以直接用于評估。

　　4、土地收益的另一分類：有形收益和無形收益。有形收益是可以用貨幣形式表現(xiàn)的收益；無形收益則難以用貨幣形式表現(xiàn)。

　　5、確定客觀收益一般要考慮以下條件：

　�。�1）從客觀上看，土地的總收益是由具備良好素質(zhì)及正常使用能力者使用而產(chǎn)生的收益。

　�。�2）收益必須是持續(xù)且有規(guī)律地產(chǎn)生的收益。即采用長期可以固定取得的收益。

　�。�3）收益是安全可靠的收益。

　　6、總收益產(chǎn)生的形式：

　�。�1）土地租金：直接出租的租金，包括押金或擔保金的利息；

　�。�2）房地出租的租金：根據(jù)合同和租賃市場狀況，確定客觀收益水平。

　　（3）企業(yè)經(jīng)營收益：企業(yè)在正常經(jīng)營管理水平下每年獲得的客觀總收益。

　�。�4）另外，還應(yīng)充分考慮收益的損失，如出租房屋的閑置，一般以出租率或空房損失率折算總收益。