開(kāi)發(fā)成本的概念及構(gòu)成：

　　開(kāi)發(fā)成本是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)期間所發(fā)生的一切費(fèi)用的總和。不同開(kāi)發(fā)項(xiàng)目其成本構(gòu)成存在差異，在土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本包括購(gòu)地稅費(fèi)，將土地（生地或毛地）開(kāi)發(fā)成熟地的開(kāi)發(fā)費(fèi)用、管理費(fèi)用、投資利息和銷(xiāo)售稅費(fèi)；在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，整個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本包括購(gòu)地稅費(fèi)、房屋建造成本、管理費(fèi)用、投資利息和銷(xiāo)售稅費(fèi)；在建工程續(xù)建項(xiàng)目中，續(xù)建項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本包括購(gòu)買(mǎi)在建工程稅費(fèi)、續(xù)建成本、管理費(fèi)用、投資利息和銷(xiāo)售稅費(fèi)。

　　1、開(kāi)發(fā)周期：開(kāi)發(fā)周期是指從取得估價(jià)對(duì)象的日期，即估價(jià)期日，一直到不動(dòng)產(chǎn)全部銷(xiāo)售或出租完畢的這一段時(shí)期。不同的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其開(kāi)發(fā)周期也不一樣，通常，一個(gè)完整的不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可分為三個(gè)階段：規(guī)劃設(shè)計(jì)和工程預(yù)算期、工程建設(shè)期、租售期。土地的開(kāi)發(fā)周期一般根據(jù)開(kāi)發(fā)土地的面積規(guī)模和開(kāi)發(fā)的難易程度確定。

　　2、購(gòu)地稅費(fèi)：是投資者購(gòu)買(mǎi)待開(kāi)發(fā)土地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)，是假定一旦購(gòu)買(mǎi)了待開(kāi)發(fā)土地，在交易時(shí)作為買(mǎi)方應(yīng)負(fù)擔(dān)的有關(guān)稅費(fèi)，如契稅、交易手續(xù)費(fèi)等。

　　3、開(kāi)發(fā)費(fèi)用：一般包括土地開(kāi)發(fā)費(fèi)和房屋建造成本兩部分，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)要考慮待估宗地的開(kāi)發(fā)程度，按需要投入的各項(xiàng)客觀費(fèi)用計(jì)算。開(kāi)發(fā)建筑成本費(fèi)用可采用比較法、建設(shè)工程概預(yù)算來(lái)估算。房屋建造成本包括房屋建筑安裝工程費(fèi)和專(zhuān)業(yè)費(fèi)，房屋建筑安裝工程費(fèi)包括建造房屋及附屬工程所發(fā)生的土建工程費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用。建安工程費(fèi)可采用比較法來(lái)估算，也可采用建筑工程概預(yù)算的方法來(lái)估算。專(zhuān)業(yè)費(fèi)用包括建筑師的建筑設(shè)計(jì)費(fèi)，預(yù)算師的工程概預(yù)算費(fèi)用等。一般要用建筑安裝工程費(fèi)的一定比率估算。

　　4、銷(xiāo)售稅費(fèi)：主要指銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)繳納的稅金及附加；銷(xiāo)售費(fèi)用主要指銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)所必需的廣告宣傳費(fèi)、銷(xiāo)售代理費(fèi)、交易手續(xù)費(fèi)等。銷(xiāo)售稅費(fèi)一般以開(kāi)發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)值的一定比率來(lái)計(jì)算。

　　5、管理費(fèi)用：管理費(fèi)用可按照當(dāng)時(shí)同類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目當(dāng)前的正常管理費(fèi)用來(lái)推算，通常取建筑安裝工程費(fèi)的一定比率。

　　6、投資利息：根據(jù)考慮資金時(shí)間價(jià)值的方式不同，剩余法分為傳統(tǒng)方法和現(xiàn)金流量折現(xiàn)法。傳統(tǒng)方法采用計(jì)算利息的方式考慮資金的時(shí)間價(jià)值，利息開(kāi)發(fā)全部預(yù)付資本的融資成本。不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全部預(yù)付資本包括未知的待估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值（通常是地價(jià)款）、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用或房屋建造成本、管理費(fèi)用、購(gòu)地稅費(fèi)，這些項(xiàng)目都要計(jì)算利息，銷(xiāo)售稅費(fèi)一般不計(jì)算利息。

　　現(xiàn)金流量折現(xiàn)法是采用折現(xiàn)的方式考慮資金的時(shí)間價(jià)值，即不把不動(dòng)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值及開(kāi)發(fā)成本用折現(xiàn)的方法貼現(xiàn)至估價(jià)期日，投資利息和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)均隱含在折現(xiàn)過(guò)程中，從而在剩余法公式中沒(méi)有利息和利潤(rùn)項(xiàng)。折現(xiàn)率應(yīng)采用同一市場(chǎng)上類(lèi)似不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所要求的平均報(bào)酬率，它體現(xiàn)了資本金利率和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率兩部分。